“漫长的等待终于有了结果，小莱在广州某银行申请的首套房商贷，以2.7%的年化利率成功获批，这一利率甚至低于5年以上公积金利率的2.85%。”小莱在社交媒体上兴奋地分享道，她申请的90万商业贷款在11月中旬正式获得批复。

在评论区，众多网友纷纷晒出自己的贷款经历，有人提到“10月底办下来了2.85%的利率”，还有人表示“赶在政策出台前批的贷款，利率为2.9%”。

然而，好景不长，广州多家银行近日接到通知，自11月7日起，新增房贷利率将统一调整为最低3%。时代周报记者向多家银行求证后确认，该消息属实。

公积金贷款一直以其低成本、低利率著称，但今年随着商贷利率的持续下调，许多城市的首套房商贷利率已降至“2字头”，与公积金贷款利率的利差大幅缩小，甚至出现了倒挂现象。

面对商贷利率的强势崛起，公积金贷款的争议也随之加剧。人们开始质疑，公积金贷款还香吗？未来公积金贷款利率是否会再次下调？

目前，住房贷款主要有公积金贷款与商贷两种方式。公积金贷款注重社会福利，不以盈利为目的；而商贷则更注重经济效益。商贷利率定价采取“LPR（贷款市场报价利率）+加点”的形式，而公积金贷款利率则根据基准利率调整，不随LPR变动。尽管公积金贷款额度有限，且审批受政策差异影响，但低利率一直是其最大优势。

然而，进入2024年，公积金贷款的优势逐渐减弱。央行于10月21日宣布下调LPR，5年期以上LPR降至3.6%，年内已累计下调60个基点。在此背景下，各地新发房贷利率纷纷跟随LPR下调，一线城市中北京、上海、深圳的商贷利率已降至3.15%，广州则为3.0%。

与此同时，公积金贷款利率也于今年5月下调至2.85%。这一调整使得房贷利率与公积金贷款利率之间的利差明显缩小，公积金贷款作为“福利”的吸引力也随之减弱。若继续降息，房贷利率倒挂现象或将出现，购房者或将更倾向于选择流程更简单、额度更高的商贷，公积金资金池或将面临流动性风险。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪指出，房贷利率倒挂现象或将引发一系列连锁反应。为争夺市场份额，部分银行可能会采取进一步下调贷款利率的策略，进而加剧不良贷款的风险。同时，过低的房贷利率可能会让购房者期待更多的利率下降，选择推迟购房决策，从而影响房地产市场的稳定性。

此外，公积金贷款利率通常较低且具有普惠性。当商业贷款利率低于公积金贷款利率时，公积金贷款的优势减弱，这可能会引发对公积金制度存废的争议和重新评估。

回顾历史数据，公积金贷款与同期LPR的利差已出现明显收窄。2020年5年以上公积金贷款利率为3.25%，与5年期以上LPR相差1.4个百分点；而2024年10月21日起实施的5年以上公积金贷款利率为2.85%，与5年期以上LPR仅相差0.75个百分点。

尽管利差收窄，但市场上仍有不少疑问：公积金贷款利率是否有进一步下调的动力？自2019年商贷利率换锚5年期以上LPR后，5年期以上LPR已累计调降125个基点，而公积金贷款利率在此期间仅调降两次共40个基点。

公积金贷款利率的调整相对复杂，因其调整窗口不与LPR挂钩，且全国公积金实行“因城施策”，由各地级市、县的公积金中心自行管理。然而，随着房贷利率进一步下探，多位受访专家认为公积金贷款利率有望根据市场走势下调。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，当前房地产市场处于筑底阶段，降低购房成本是助力市场“止跌回稳”的重要举措之一。预计公积金贷款利率也将迎来下调，进一步降低购房者的购房成本并带动购房需求释放。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，下一步需要下调公积金存款利率来驱动公积金贷款利率下调，以保持商贷和公积金贷款的利差。

至于商贷利率是否会进一步下调，上海易居地产研究院副院长严跃进认为，随着市场形势好转，进一步下调的可能性减小。例如广州已主动上调商贷利率以缓解利率倒挂问题。但下调房贷利率仍是激活买房需求的重要手段之一。

（文章来源：时代周报，有删改）