楼市步入传统销售旺季“金九银十”，深圳楼市因网红豪宅盘的相继入市而逐渐升温，法拍房市场中的豪宅法拍房更是备受追捧。

深圳宝能城首批20套豪宅法拍房全部成交

近日，深圳宝能城花园首批法拍房源圆满落槌。在约11万人的围观下，首批推出的20套房源全部顺利拍出，总成交价接近3亿元，超出起拍总价530万元。其中，8套房源的成交均价更是突破了10万元/平方米大关。

公开资料显示，宝能城位于深圳南山区西丽大学城片区，紧邻南方科技大学，并与地铁5号线塘朗站无缝连接，项目总占地面积约10.5万平方米，总建筑面积约83万平方米，由六个地块组成，分为东、西两区开发，是宝能在深圳开发的唯一大型住宅项目。

据悉，此次拍卖的20套房产均位于宝能城花园东区三期工程B座，为毛坯现房，包括2套约198平方米的房源、10套约152平方米的房源，以及各4套131平方米和138平方米的房源。起拍价均为评估价，最低为1298.33万元，最高为1962.61万元。

据周边房产中介透露，宝能城花园的二手房成交价曾高达每平方米15万元，目前挂牌价与法拍起拍价存在每平方米两万元以上的价差。

在阿里拍卖网上，除已成交的20套房源外，宝能城还有多套房源正在竞拍。截至发稿，已有16套房源进入拍卖流程，吸引了38人报名，超过3万人围观。

业内人士指出，由于法拍豪宅价格高昂，保证金通常在70万元至100万元之间，因此每套房源的真正意向买家并不多，报名人数多为3至5人。深圳市中级人民法院要求买受人须在拍卖成交后10个工作日内缴齐余款，如需贷款，须在拍卖成交后2日内向法院申请出具《拍卖余款缴纳通知书》。值得注意的是，宝能城花园的法拍房为空置的毛坯新房，债权司法关系清晰，房产权利人为宝能城有限公司。

据了解，宝能城花园共有484套房产在2018年至2021年期间，先后三次被抵押给平安银行深圳分行和前海世纪基金管理有限公司，后被法院悉数查封。自今年年初以来，多次被抵押的宝能城花园频繁搅动深圳楼市。6月30日至7月1日，宝能城花园部分房屋曾计划进行司法拍卖，起拍价约1504万元，但因报名人数不足，15套法拍房全部撤回。

此次拍卖与上次相比，竞买公告中明确了“拍卖、过户过程中产生的税费，由相应主体依法各自承担”，税费划分清晰，消除了后续税费不确定性的担忧，这可能是此次拍卖顺利的一大原因。

有豪宅法拍购房经验者表示，与二手房市场相比，刚需购房者可以在法拍市场以同等预算购买到性价比更高的房产，而豪宅购房者则可以在法拍市场找到二手房市场上稀缺的优质房产。

乐有家研究中心数据显示，自2017年以来，深圳法拍房成交量大幅增加，年均成交量突破千套。今年1至8月，深圳法拍房成交量达到673套，8月成交量创新高，达120套。法拍房价格多低于市场价，且多处于市场价的7至8折，部分房源更低至5折。

百亿货值豪宅再现“日光”

在深圳新房市场，招商玺家园、前海颐城栖湾里等豪宅项目在“金九银十”期间相继亮相，市场反应热烈。

招商玺家园此次共备案604套住宅，9月21日晚，经过近14个小时的选房，所有房源全部售罄，成功“日光”，成为深圳今年第二个日光的豪宅新盘，也是深圳下半年来首个“日光盘”。此前，海德园推出的239套房源在开盘当天售罄，成为深圳2022年新房项目第一个“日光”盘。

招商玺家园备案的604套房源包括124至127平方米的单位和424平方米的单位，备案价格区间约为10至16.2万元/平方米，总货值近116亿元。其中，最贵的一套位于6栋顶层，建筑面积约424.34平方米，总价约6904万元。

资料显示，招商玺家园位于深圳南山蛇口太子湾片区，是招商蛇口太子湾综合体的住宅部分。该综合体总建筑面积约170万平方米，包括居住、商务办公、文化艺术、特色商业四大组团，规划引入知名购物艺术中心K11，周边有深圳湾游艇会、太子湾邮轮母港、海上世界文化艺术中心等配套。

有购房者表示，关注招商玺家园的主要原因在于该项目定价与周边二手房存在较大价差。周边二手房如招商双玺花园、鲸山花园、伍兹公寓、山语海等小区的二手房参考价每平方米在10万至13.2万元之间，实际挂牌价更高。

深圳楼市回暖尚需时日

中原地产研究中心指出，在市场低迷的背景下，豪宅市场表现相对抢眼，高净值人群受环境和政策影响相对较小。因此，尽管今年市场整体低迷，但豪宅市场表现优于刚需改善型房源。

然而，去年同期深圳新房市场上的“日光盘”数量达到了20个，与之相比，今年豪宅市场的热度虽高，但整体楼市仍显低迷。除了新房市场，二手房市场也是衡量楼市成色的重要指标。深圳贝壳研究院数据显示，2022年上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%，业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理。此外，今年上半年成交议价率为5.9%，创下近年来新高，表明当前市场博弈偏向于买方。

目前，深圳刚需新房市场的入场门槛已明显降低，开发商推出打折等促销活动。业内人士表示，新房与二手房之间的价格“剪刀差”正在不断缩小，二手房降价空间加大，导致刚需购房者“打新”热情逐渐降温。

美联物业研究中心总监何倩茹认为，目前断言深圳楼市是否回暖还为时过早，毕竟招商玺家园这个项目具有独特性。9月底，多个好项目同时入市，将为深圳市场带来热度。但只有当这些热度传递至普通住宅或二手房市场，且成交量同时出现较为明显的上升态势时，才能真正传达出市场回暖的信号。

数据显示，截至9月20日，9月深圳已有14个新盘获批，供应新房约98.60万平方米、10843套。其中，商品住房约77.59万平方米、8340套。根据深圳市房地产信息平台统计，深圳今年已供应新房约498.55万平方米、49302套，9月供应占比近20%，创下今年以来的月度供应新高。此外，据深圳中原研究中心统计，9月待入市的新盘还有7个，包括前海瑧湾悦、宝安万科未来之光、龙岗仁恒公园世纪等备受关注的项目。

（文章来源：证券时报）