不动产证券化（REITs）引领“三新”趋势，九州通公募REITs成行业标杆

在2024年11月7日举办的第三届绿色金融论坛分论坛上，九州通作为医药流通领域的领军企业，分享了其通过不动产证券化（REITs）所推动的“三新”趋势，即新的融资模式、新的发展动力以及新的企业责任。

据九州通医药集团股份有限公司副总经理、九州产投负责人苏熙凌介绍，REITs作为一种创新型的权益性融资工具，不仅为九州通提供了新的融资渠道，助力其构建新的产融平台，同时也为资本市场带来了新颖的投资产品。此外，REITs的成功发行还为九州通带来了新的发展动力，约80%的募集资金将用于医药仓储等基础设施建设，进一步巩固了其在医药流通领域的领先地位。同时，这也标志着九州通在信息披露、产业引领、社会责任等方面承担了更多的龙头企业责任。

今年9月23日，九州通发布了关于其公募REITs申报发行工作的进展公告。该公募REITs项目一旦成功发行，将成为国内医药行业REITs首单、国内医药物流仓储设施REITs首单以及湖北省民营企业REITs首单。预计将为九州通增加不超过7亿元的净利润，实现九州通和公募REITs“双上市”平台的协同共赢。同时，九州通还启动了Pre-REITs项目，构建了一个多层次的不动产权益资本运作平台。

九州通作为国内最大的民营医药商业企业，近年来制定了“三新两化”战略，其中不动产证券化（REITs）战略占据了重要位置。该战略以九州通拥有的优质医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，通过轻资产运营进一步提升股东回报。此次公募REITs入池资产为武汉市东西湖区的医药物流仓储资产，合计总建筑面积约为17.2万平方米，估值高达11.70亿元。而首期Pre-REITs入池资产则包括上海、杭州、重庆等地的医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为24万平方米，预计募集资金规模不超过18亿元。

九州通公募REITs项目的核心亮点可以概括为“四好”：好赛道、好企业、好资产以及好产品。医药仓储物流行业供需关系健康且行业壁垒高，九州通作为行业内的佼佼者，拥有丰富的客户和运营经验以及覆盖全国的医药配送网络平台。此次入池的武汉市东西湖区医药物流仓储资产更是被国家发改委等评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，能够快速响应全国的医药物流保供需求。而在公募REITs的产品设计上，则兼顾了稳定和增长，为投资者提供了更多的投资机会。

公募REITs作为中国资本市场的一项重要创新实践，其发行已经进入了常态化发展阶段。随着国家发展改革委发布的相关通知，公募REITs有望为资本市场注入新的活力。中国拥有约400万亿的存量资产，其中大量是未被有效利用的不动产。通过公募REITs市场，能够有效盘活这些存量资产，提高资金效率并促进经济稳定增长。在全球资本市场不确定性增强的背景下，中国公募REITs市场展现出了强劲的增长势头。

具体到产品层面，公募REITs的成功与其所投资的行业密切相关。如近年来发行的能源类、保障房类以及九州通拟发行的医药行业首单REITs等，都紧贴刚性需求并展现出其投资的稳定性、可持续性与适度的增长性。这些刚需产业的特性决定了其收入来源的稳定性，能够在经济波动中保持稳定的收益水平。同时，随着社会对基础设施和公共服务需求的不断增加，这些行业的长期发展前景乐观并具备可持续性。此外，优质REITs项目还能够在保证稳定收益的基础上适度实现资产增值，满足投资者对收益增长的需求。

在美国等发达国家，REITs市场已经高度发达并为投资者提供了稳定的中长期收益。而在中国，公募REITs产品将填补资本市场上中长期稳定收益项目的空白。投资者可以通过REITs参与到高质量的不动产项目中并享受中长期相对稳定的收益，同时还可以通过资产增值实现资本利得。这对于寻求长期投资的个人和机构投资者来说尤为重要。

总体来看，中国公募REITs的投资前景乐观。随着政策的支持、市场的成熟以及投资者需求的增加，公募REITs将成为一种重要的投资工具并为投资者提供稳定的收益和可持续的增长机会。在全球经济环境复杂多变的背景下，公募REITs不仅为资金提供了安全的“避风港”，同时也为推动中国经济的高质量发展做出了重要贡献。

（文章来源：界面新闻，图片来源于网络）