2019年，长租公寓行业站在了生存还是死亡的十字路口。

　　自2018年起，长租公寓行业便风波不断，多家企业因资金链断裂、经营不善而破产。据统计，至今已有25家长租公寓企业遭遇此命运。

　　然而，在破产潮中，一些头部企业却逆流而上，积极寻求上市之路。青客公寓、自如、蛋壳等企业纷纷提交IPO文件，计划赴美上市，融资规模从数亿至十亿美元不等。

　　业内人士指出，长租公寓行业已进入深度整合期，企业要么破产重组，要么上市融资。在资本的推动下，头部企业的资本化进程加速，但盈利能力和运营水平仍是核心挑战。

　　行业“冰火两重天”

　　继南京乐伽公寓之后，河南悦如公寓也因经营和资金压力，宣布无力维持经营，其1600套公寓面临困境。悦如公寓曾是国内长租公寓品牌指数排行榜的佼佼者，如今却也难逃破产命运。

　　长租公寓行业的破产潮并非个例，寓见公寓、好租好住、爱公寓等多家企业也相继曝出资金链问题。这些企业大多成立于四五年前，快速扩张后迅速消亡。

　　然而，在破产潮中，也有企业逆势而上。青客公寓、蛋壳公寓、自如等企业纷纷提交IPO文件，计划赴美上市。这些头部企业拥有较强的融资和运营能力，成为行业中的佼佼者。

　　深度整合，房企入局

　　长租公寓行业历经数年发展，出现了两极分化的局面。头部企业通过融资和扩张，逐渐占据市场优势；而中小企业则因资金链断裂、经营不善而破产。

　　目前，长租公寓行业仍处于不断扩张的状态。克而瑞发布的长租公寓排行榜显示，魔方、乐乎、窝趣等独立第三方品牌仍处于较为激进的扩张状态。

　　然而，在这种模式下，运营商很难盈利。以青客公寓为例，招股书显示其近年来持续亏损，主要收入来源是租金贷的资金。一旦资金链断裂，租客和房东将面临损失。

　　为了提升盈利能力，长租公寓行业开始寻求精细化运营。房企系长租公寓龙头如万科泊寓、龙湖冠寓等，纷纷提出提升项目开业效率与经营质量的目标。

　　房企旗下的长租公寓虽有母公司支持，但也经历了盘整。万科“万村计划”全面暂停签约新房源，朗诗、远洋集团拟剥离长租公寓业务。但万科泊寓、龙湖冠寓等房企系长租公寓仍在积极扩张，并计划通过REITs等方式实现退出。

　　随着行业重新洗牌，资源将向头部企业高度集中。长租公寓运营商要想走得更远，必须解决盈利模式问题。

　　同策咨询指出，仅靠租金很难建立起长效的盈利模式。部分有能力的企业可以通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。

（文章来源：21世纪经济报道）