一边是新增房贷利率持续走低，多个城市新发放的首套住房贷款利率已逼近3.2%的低位，甚至部分地区已迈入“2字头”时代；另一边，存量房贷利率却普遍高企于4%以上，新增与存量房贷之间的利差正不断拉大。

近期，市场上关于存量房贷利率下调的传闻再度甚嚣尘上，引发了社会各界的广泛关注。业内人士普遍认为，当前下调存量房贷利率不仅具备可能性，更显得尤为必要。他们提出了两种可能的实施路径：一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行进行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转移至其他银行，并按照最新的贷款要素重新签订按揭合同。

专家指出，存量房贷利率的下调将为借款人带来实实在在的利息支出节约，进而有助于扩大消费与投资，同时也有助于稳定住房消费预期。然而，对于银行业而言，当前净息差压力较大，若贷款利率继续下调，无疑将对息差维稳构成严峻挑战。

今年以来，新增房贷利率持续下行。央行已两次下调5年期以上LPR，累计降幅达到35个基点。根据央行最新发布的数据，2024年6月个人住房贷款加权平均利率为3.45%，较去年12月下降了52个基点，较去年同期更是下降了66个基点。

此外，央行在5月宣布取消了全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。在激烈的市场竞争机制作用下，多个地区的新增房贷利率屡创新低。中指研究院数据显示，截至8月末，除北京、上海和深圳外，全国其他城市均已取消了房贷利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右。其中，广州、苏州等地的银行更是为吸引客户，将首套房贷利率最低降至了“2字头”。

然而，与新增房贷利率的不断下行相比，存量房贷利率却普遍维持在4%以上的较高水平。存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差再度回到了六七十个基点的高位。随着二季度以来新增按揭定价与存量按揭定价价差的不断扩大，存量购房者的心理落差也在逐渐加大，这在一定程度上引发了部分购房者的提前还贷行为。

随着新增与存量房贷利差的持续拉大，不少业内人士认为，降低存量房贷利率不仅符合广大群众的期盼，更能在一定程度上帮助商业银行缓解提前还贷的压力。因此，未来存量房贷利率存在较大的下调空间。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新一轮存量房贷利率下调的窗口已经打开。一方面，近期存款利率有所下调，特别是5年期存款利率降幅更大，这降低了银行资金端成本，同时中长期调整幅度更大，旨在降低居民定期存款的倾向；另一方面，央行公开市场操作利率的下调也降低了商业银行资金端成本，从而为房贷利率的再次下调打开了窗口。

针对近日市场上关于存量房贷降息和“转按揭”的传闻，记者采访了多家银行的相关负责人，他们均表示尚未接到相关通知。建设银行个贷中心工作人员表示，没有收到任何降低存量房贷利率的通知，“转按揭”是否具有可行性仍待上级部门研究。招商银行行长王良也在该行中期业绩发布会上表示，针对“转按揭”的传闻，目前还没有接到相关管理部门的意见，也没有征求过商业银行的意见，目前该政策尚未得到确认。

部分业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，应成为可选项。然而，也有不少业内人士表示担忧，若允许“转按揭”，可能会加剧银行间的内卷现象，进一步压缩利润空间。五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷指出，“转按揭”模式虽然呼声很高，但涉及跨行合作、资产重估、资金调配等复杂流程，或存在投机风险、恶性竞争、摩擦成本较高等问题。

从操作便利度的角度来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“转按揭”会造成很多新的工作量。而招联首席研究员董希淼则对再次集中调降存量房贷利率的效果持不同看法。他认为，下调存量房贷利率主要是希望降低居民利息支出，从而更好支持消费和投资。但从去年房贷利率下调后的情况来看，居民部门消费、投资未见明显起色，提前还贷也没有明显减少。因此，他认为再次集中下调存量房贷利率的意义可能不大。

然而，董希淼也指出，对于上一轮调降中未涉及的存量二套房贷利率可以集中下调。同时，他也强调，采取浮动利率的房贷利率已随LPR变化，存量房贷利率集中调降是特殊时期采取的特殊政策，不应成为常态化、日常性政策措施。

存量房贷与居民生活息息相关，也是影响银行经营成果的重要业务板块。何婉婷表示，去年存量房贷利率集中下调引发了阶段性的银行资金压力。但今年，在央行对货币政策框架进行调整后，流动性分层现象显著缓解。因此，当下如果再次推进存量房贷利率下调，并配套以精准的货币政策支持，预计对银行间流动性影响可控。

但她同时也强调，存量房贷利率下调对于银行息差构成挑战。今年以来，利率市场化推进步伐不断提速，各类银行的净息差基本保持稳定，但整体依然较低。出于稳定银行息差的考虑，如果存量房贷利率下调，预计将以对银行息差影响更为温和的方式推进，并且需配套降低负债端成本。

从居民端来看，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，如果能够调降存量房贷利率，将有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。

中指研究院市场研究总监陈文静也表示，若进一步下调存量房贷利率，将继续为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资。同时，也有助于稳定住房消费预期，减缓购房者因房贷利率下降带来的观望情绪。

李宇嘉建议，存量贷款利率应尽可能一次性降到接近中长期定期存款利率水平，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感，进而抑制提前还贷现象，鼓励按揭买房。

（文章来源：中国证券报·中证网）