近年来，不动产证券化作为一种优化资源配置、激活存量资产的有效策略，正日益受到市场关注。其中，持有型不动产ABS作为一种介于传统ABS和公募REITs之间的新型权益型融资工具，凭借其灵活的审批流程、广泛的适用范围以及创新的结构设计，迅速步入市场视野，为企业和投资者开辟了全新的投融资渠道。

　　这类产品不仅填补了公募REITs市场的某些空白，还为构建多元化、多层次的REITs市场奠定了坚实基础。其推出过程相对低调且高效，与公募REITs历经长期市场期待及政策扶持的历程形成鲜明对比。

　　以2023年为例，中交清西大桥持有型不动产ABS的成功发行标志着这一新型金融产品的正式亮相。截至11月22日，市场上已申报的持有型不动产ABS合计达到6单，涉及金额高达131.39亿元。其中，已完成发行3单，总金额80.86亿元；另有1单已审批通过但未发行，金额为14.13亿元；剩余2单正处于审批中（已反馈），涉及金额36.4亿元。

　　持有型不动产ABS在业务上常被视作私募REITs，相较于公募REITs，其在底层基础资产方面有所拓宽。在资金运用上，持有型不动产ABS无特定限制，为资金运用提供了更大灵活性。原始权益人通常会持有15%至20%的份额，且无需遵守强制性的锁定期要求。审批流程方面，仅需通过交易所审核，耗时一般6至9个月，相较于其他产品更为高效。

　　与传统ABS产品相比，持有型不动产ABS普遍采用平层结构设计，不再依赖优先级和劣后级的分层增信机制，而是依靠资产本身的信用和收益能力。审核流程上，遵循传统ABS标准流程，对底层资产规模和收益率无硬性规定，同时不设定首期发行规模和现金流分派率的最低门槛，为市场参与者提供了更大的灵活性和自主性。

　　多家市场机构调研显示，我国持有各类不动产的企业存量较大且资产合规性良好，投融资双方对持有型不动产ABS产品均表现出强烈兴趣。从发行人角度看，该产品具有盘活存量、优化财务结构、灵活准入和高效管理等优势。通过定制化设计，可实现出表或并表诉求，改善企业资产负债率，优化财务结构。同时，决策机制较公募REITs更为灵活，通过特殊约定可将决策自主权下放，提升管理效率。

　　从投资者角度看，持有型不动产ABS具有结构简化、激励创新和风险分散等优势。该产品由专项计划直接发行权益型产品，不涉及公募基金结构，管理链条更短，决策传导更迅速。投资人可参与项目前期的定制化设计，通过激励机制、对赌条款等方式激发管理活力，推动产品创新。此外，持有型不动产ABS与其他债类投资品存在差异性，可优化投资组合，为投资人提供风险分散的新选择。

　　一位理财公司负责人表示，持有型不动产ABS附加了底层项目收益，不仅能提供稳定收益，还有可能带来额外超额回报。对于资产价格波动敏感的投资机构而言，通过ABS这种产品形式进行交易，依赖于计划管理人和市场第三方提供的估值，为理财资金提供了长期配置资产的途径。

　　持有型不动产ABS作为Pre-REITs和公募REITs之间的桥梁，为资产在不同生命周期提供合适的融资平台，是公募REITs市场的有益补充，也是构建多层次REITs市场的重要环节。多层次REITs市场包括公募REITs、持有型不动产ABS（私募REITs）和Pre-REITs，共同构成完整生态，覆盖从公开市场到私募领域、从高流动性到长期封闭投资的广泛需求。

　　联合资信认为，相较于以基础设施类底层资产为主的公募REITs，持有型不动产ABS以其灵活的交易设置、相对较低的审批要求，更能适配运营管理复杂度较高、业绩表现波动较大的底层资产。

（文章来源：上海证券报）