AI导读：

物流地产市场竞争激烈，降本增效成为关键方向。随着市场转型，开发商数量和投资风格变化显著。2024年步入关键期，华南领跑租赁市场，租金下行压力存在，但区域差异将持续。行业正从基础仓储向全生命周期资产管理平台转型。

　“降本增效”正成为物流业未来发展的关键方向。根据第一太平戴维斯最新发布的《2025年中国物流地产报告》，随着物流地产市场竞争的加剧，开发商在数量和投资风格上都发生了显著变化。过去24个月，物流投资市场较为平静，投资者趋于更加谨慎，市场中对物流资产的投资以险资及部分自用买家为主。险资倾向于稳定的投资配比及收益率，自用买家则选择抄底收购优良资产。

　2024年，中国物流地产市场步入关键转型期。高标仓年均供应量维持高位，与消费转型、制造业柔性化、跨境电商履约升级共同推动需求结构转型。市场呈现出“总量承压、区域分化”的特征。华东、华西、华中地区新增供应增速放缓，华北、华南地区仍有一定规模的新增供应。在新建项目中，容积率也有所提升。

　华南凭借大湾区跨境电商的增长领跑全国租赁市场。全国非保税高标仓市场面临租金下行压力，业主普遍降价以提升出租率。一线城市中，核心板块的高标仓租金相对稳定，但非核心板块及周边卫星城市因项目多、区位受限，租金下调幅度大。未来租金下行压力或缓解，但区域差异仍将持续。物流地产建设模式发生转变，定建租赁增多，自建仓减少，冷库更多出现改建项目。

　第一太平戴维斯产业及物流地产服务部、投资及资本市场部负责人罗瑾表示，随着市场成熟，物流地产行业正从基础仓储空间提供商向涵盖开发、运营、退出的全生命周期资产管理平台转型。仓储是物流供应链的核心环节，其价值贯穿于“投、融、管、退”的全生命周期。物流运营商的盈利模式不仅依赖租金收入，更需通过全链条管理实现价值最大化。因此，能否通过精细化管理和运营优化提升资产价值，成为竞争的关键。

　物流地产市场竞争日益激烈，开发商数量和投资风格变化显著。高标物流项目中定制化项目占比较小，头部企业难以凭借标准化产品或服务占据优势；中小型企业不断涌入市场，行业集中度下降。同质化竞争促使开发商提升项目运营和资产运作能力，推动差异化发展。

（文章来源：广州日报新花城）