为加快推进城中村改造，洛阳在制度创新上迈出了新步伐。3月11日，洛阳正式发布《城中村改造以购代建实施方案（试行）》，创新性地推出了房票安置、自主购买、组织购买三种新模式，彻底打破了传统的回迁安置模式框架。

　　财经聚焦：据《每日经济新闻》记者观察，洛阳此次城中村改造的核心在于“用存量房解决安置需求”，此方案将在洛阳全市城市区范围内全面实施。

　　在过去，城市更新及城中村改造大多依赖地方政府新建安置房进行拆迁补偿。然而，随着房地产市场步入存量时代，这种模式容易导致重复建设与资源浪费。因此，洛阳等城市开始探索新方法，如原拆原建、房票安置等。

　　来源：易居研究院

　　“洛阳‘以购代建’政策刚出台，我们正与政府积极对接，待有实质性进展后再对外公布。”3月13日下午，洛阳本地一开发商人士向每经记者透露。

　　“以购代建”模式具备高度可复制性

　　根据方案，洛阳将在全市城市区范围内实施以购代建安置，购买范围包括已开工未销售并取得商品房预售许可证的住宅项目，或已取得不动产权证书、无产权纠纷的住房。

　　方案还明确指出，安置对象包括拟征迁需安置及已签协议但未分房或未足额分房的人群。在保留传统新建安置房方式的基础上，创新性地推出房票安置、自主购买和组织购买三种模式。

　　在房票安置模式下，房票持有人为被征收房屋所有权人，房票金额涵盖安置补偿权益及政策性奖励，使用期限最长为6个月。持票人可在“房源库”中自主选择房源，购房款不得低于房票金额的90%。若逾期未使用，房票将作废，由辖区政府按原方案进行安置。

　　自主购买模式赋予安置对象更多选择权。辖区政府核算补偿金额后，安置对象需在6个月内自主选择并购买住宅、签订合同。政府将统一汇总购房情况后集中代付房款，且购房价值不得低于补偿总金额的90%。

　　组织购买模式则由各城市区政府主导，实施主体负责成本审核、谈判等工作，选定项目并制定方案，经市住建局审核备案后实施。购买价格遵循严格原则，确保合理公正，购买后再组织安置对象签约。

　　此外，方案还配套了多项优惠政策。在契税方面，按规定可享受税收减免；在教育保障上，凭购房合同可在新购房屋学区办理子女入学，交付前保留原学区入学资格；组织购买模式下符合条件的楼盘，可享受税费减免；在金融支持方面，签订合同的安置对象可申请商业贷款或公积金支持。

　　“近年来，不少城市都在因地制宜地进行城市更新或旧城改造的创新探索。洛阳此次政策的创新之处在于‘用存量房解决安置需求’，并提供了多种选择方式。从房地产市场角度看，这能有效盘活资源，跳出传统的新建安置房思路，提供了一种新的解题思路。在存量房时代，这种创新模式具有很高的可复制性和推广价值。”3月13日上午，中国矿业大学（北京）管理学院硕士生企业导师支培元在接受每经记者采访时表示。

　　“洛阳用存量房解决安置需求的思路，将对当地房地产市场供需关系产生积极影响，有助于消化存量房，特别是那些已开工销售的住宅项目。此外，为安置对象提供多种选择，也有利于提升安置满意度。”中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅向每经记者表示。

　　城市更新项目占比将持续上升

　　自2025年以来，多地出台了城市更新相关政策方案。

　　例如，山东启动了844个改造项目，涵盖老旧小区、棚户区改造、加装电梯等；重庆将新开工改造老旧小区1227个，总面积达3011万平方米等。

　　在支培元看来，过去城市更新或城中村改造难以推进的一个核心问题在于政府、开发商、居民等多方利益难以协调。其中，资金短缺、改造资金需求大、融资渠道有限是重要原因。

　　每经记者注意到，今年有不少城市在因地制宜地进行创新探索。

　　据广东省住房和城乡建设厅披露，在广东佛山郊边村的旧城改造中创新补偿方式，提供产权调换、货币补偿或两者相结合的三种补偿方式，并开拓性地提供多达10个安置小区房源供被拆迁户选择，其中7个为存量房小区，选房后即可交付，显著缩短了村民安置时间。

　　此外，部分城市还加大了对城市更新的资源统筹和产业策划力度。如成都划定了78个重点更新单元和119个一般更新单元，由各区政府组织编制更新单元实施规划，加强业态运营策划，有序引导项目实施。

　　中指研究院推测，随着更多城市更新项目落地实施，部分地区城建项目中城市更新项目的占比将进一步提升，成为扩内需的重要力量。无论是基于新形势的需要，还是城市更新内在发展的要求，2025年城市更新行业都将进入多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的新发展时期。

（文章来源：每日经济新闻）