“现在攒点钱就想提前还房贷，都成习惯了！”北京居民胡添2022年购房，房贷重定价日为每年1月1日。胡添透露，尽管这些年房贷利率随LPR调整有所下降，但仍维持在4%以上高位。

随着存款利率持续走低，市面上利率超过3%的存款产品愈发稀缺。胡添表示，今年他购买的银行理财产品综合收益率不足3%，因此每当存款接近10万元，他就会预约提前还房贷，以此节省利息支出，“这也算是一种理财策略”。

当前，金融资产收益率普遍下滑，资产荒现象愈发严重，不少居民选择将流动资金用于提前还房贷。据中金公司研报估算，当前按揭贷款早偿率高达14%左右，且存在利用消费贷和经营贷置换按揭贷款的可能性。然而，这一趋势显然并非银行所乐见。

提前还贷成新理财风尚

在互联网大厂工作的小敏，同样因难以找到高收益投资项目，一年内多次提前还房贷。“不知道该投资什么理财产品，索性先把贷款还清，无债一身轻。”小敏坦言。

胡添与小敏是当前部分购房者的真实写照。在社交平台上，“提前还房贷有必要吗”“如何提前还房贷最划算”“提前还房贷的最佳时机”等话题热度飙升，浏览量超千万次。有购房者表示，即便手头只有五千或一两万元，也会选择提前还房贷。

某银行北京分行零售业务负责人透露，自2023年以来，该行个人住房贷款提前还款额已超过600亿元，占房贷总还款量的80%以上。其中，2023年度和2024年上半年房贷提前还款金额分别为380亿元和220亿元。“按揭客户提前还款金额占比持续攀升，借款人的提前还款意愿愈发强烈。”

近年来，金融资产收益率整体下滑，高收益资产稀缺，市场风险偏好普遍降低。在此背景下，居民倾向于将资金从低收益资产中抽出，用于提前还房贷，这本质上反映了居民对安全资产的强烈追求。

上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛指出，当前市场上主要投资标的表现不佳，多数投资标的收益率在3%甚至2%以下，无法覆盖房贷利息。因此，居民通过提前还房贷来优化资产配置。国泰君安研报认为，自2023年10月以来，存款利率多次下调、长期限大额存单停售等事件加剧了资产荒，进一步推动了新一轮提前还贷潮。

存量房贷利率下调空间有限

购房者热衷提前还款的根本原因在于存量房贷与新发放房贷利率的差距。据天风证券首席宏观分析师宋雪涛测算，当前存量房贷平均利率约为4.21%，而2024年二季度新发放房贷利率约为3.45%，两者相差约70个基点。其中，35个基点为“临时利差”（今年5年期以上LPR累计降息35个基点），将于2025年初部分存量房贷客户重定价时消除，剩余40多个基点为“加点利差”，是存量房贷利率后续最大的下调空间。

某股份行房贷业务负责人李一鸣表示，对于银行而言，下调存量房贷利率并非易事。随着实体融资需求持续疲软，存款定期化、长期化趋势依旧存在，对负债端成本下行空间构成一定冲击。年内5年期以上LPR经历两轮下调，给资产端收益率带来下行压力。银行净息差整体回稳压力较大，若存量房贷利率再降，将加大这一压力。

中金公司研报显示，若将全部存量按揭贷款利率下调至新发放利率水平，平均下调约60个基点，将减少借款人每年2400亿元利息支出。在此假设下，存量按揭贷款利率下调将影响银行净息差7个基点。

业内人士认为，存量房贷利率下调可直接减少房贷客户利息支出，增加居民可支配收入，进而提振居民消费。然而，在存量房贷利率调降政策落实前，新增个人住房贷款利率下降可能引发居民贷款置换，导致提前还款量增加。

某银行零售业务人士透露，随着国家对小微企业支持力度加大，经营贷、消费贷利率持续走低。一些违规贷款中介以利率低、期限长、放款快为由，诱导消费者将存量房贷置换为消费贷、经营贷，以谋取高额中介服务费、过桥资金费，使借款人陷入违规转贷的风险。

平衡借贷双方利益成关键

记者调研发现，新一轮提前还贷潮正对银行盈利水平构成冲击。其中，按揭贷款占比较高的国有大行受影响更大。从已披露的2024年半年报来看，除邮储银行外，其余五家国有大行2024年上半年个人住房贷款金额均较2023年底有所下降。

截至2024年上半年末，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有大行个人住房贷款金额合计25.49万亿元，较2023年底减少逾3200亿元。其中，工商银行、农业银行均较2023年底减少超千亿元。

某国有行浙江地区分行负责人表示，居民提前还贷导致银行无法弥补贷款评估、贷前调查等成本投入。同时，银行在处理客户集中提前还贷及由此引发的投诉时，需投入额外的人力、物力进行记录、报告、审核和处理，从而增加运营成本。此外，在贷款需求动力不足的情况下，借款人集中提前还款会让银行面临重新寻找优质贷款客户的压力。“最重要的影响是利息收入减少，这是银行通过按揭贷款获取的主要利润来源。”

任涛认为，个人按揭贷款作为银行的优质资产，客户提前还贷可能导致银行失去优质客户。在当前消费贷与经营贷业务内卷加剧的背景下，银行零售业务的冲击更加值得关注。此外，购房者提前还贷需与银行协商明确重组条件，若处理不当，还可能引发金融消费者权益受损等问题。

主动沟通优于设置障碍

某股份行江苏地区某支行行长王燕表示，为平衡借贷双方权益，银行一方面通过丰富还款方式，保障借款人提前还贷权利；另一方面，鉴于提前还贷可能增加银行成本费用、减少预期利息收入并对资金运营产生影响，银行在个人住房贷款合同中约定提前还贷为违约行为，并明确提前还款的违约金。

“虽然各家银行已在贷款合同中预设了提前还贷的违约责任条款，但在互联网时代，银行贷款业务办理条件已透明化。迫于业务竞争压力和维护客户需求，在具体业务办理时，只要客户与客户经理沟通顺畅，各家银行基本不会收取违约金。我行对提前还款金额无门槛要求，但需提前1个月申请。”王燕说。

对于银行如何看待并应对提前还款这一市场化现象，任涛认为，银行应主动与购房者沟通协调，区分购房者提前还贷类型，对通过自有资金还款的优质客户给予适当支持。同时，银行应积极拓展优质资产的新增贷款投放，合理设定不同零售资产的投放结构，以减轻提前还房贷带来的影响。

为缓解提前还贷潮给银行带来的运营成本增加等问题，化解银行顾虑，某国有行人士建议，监管机构应支持鼓励商业银行创新设计再贷款和再按揭产品，创新房贷计息方式，并充分利用金融衍生品等工具强化资产负债管理，有效化解客户对贷款利息下降的需求与商业银行稳定利润诉求之间的矛盾，在市场竞争中提升服务能力和创新能力。

（文章来源：中国证券报，图片来源于网络）