新华财经北京1月24日电（王菁）随着我国工业生产和消费领域的稳步复苏，仓储物流服务市场需求显著增强，仓储物流行业迎来了新的发展机遇。本周，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”）成功登陆交易所，标志着我国公募REITs市场在常态化发行的新阶段取得了又一重要突破。

依托底层资产所处区域的产业链供应链优势及区位交通优势，中航易商仓储物流REIT的上市为仓储物流行业注入了新的活力。在此背景下，仓储物流企业如何实施差异化战略以脱颖而出？重资产与金融工具的结合如何实现互利共赢？外资企业为何积极重仓中国？针对这些问题，新华财经近期实地探访了中航易商仓储物流REIT的底层资产，并与原始权益人ESR集团（易商集团）及基金管理人中航基金进行了深入交流，向投资者揭示了基金培育的历程与心得。

底层资产独具禀赋——区位高标仓稀缺，“新经济”转型提升项目价值

优越的地理位置为仓储物流业务的发展奠定了坚实基础。根据《昆山市“十四五”综合交通运输发展规划》，昆山计划在2025年前构建“一主十一节点”的货运枢纽布局，其中包括4个物流园区、4个物流中心和3个物流站点。中航易商仓储物流REIT的底层资产所在地花桥商务城即为4个物流中心之一，主要负责满足市域范围内物流需求较大的地区的货运集散需求。

据悉，中航易商仓储物流REIT的底层资产由易商集团全资持有的富莱德昆山物流园一期、二期、三期共3个仓储物流园组成，项目总建筑面积达42.72万平方米，估值总规模为24.35亿元。其中，富莱德昆山物流园三期作为华东地区首座四层大跨重载物流仓库，是地标性的高标库项目。

图为富莱德昆山物流园三期。新华财经王菁摄

ESR中国区董事总经理兼华东区总经理王帅介绍称，项目的区位优势吸引了众多国内外知名品牌入驻，部分主力长期租户因定制货架及搭建自动分拣流水线的成本较高，稳定性较强。主要现金流提供方租户已完成3至5次续租，最长租约达13年，客户粘性显著。

从仓储物流行业在该地区的发展前景来看，ESR集团董事总经理、业务管理与投资（香港）、公募REITs发行负责人曾瑞华指出，华东核心城市群未来物流仓储物业的新增供给量将持续减少，标准仓库在华东区域将愈发稀缺，尤其是卫星城市的仓库凭借其优越的地理位置和更合理的价格，备受大型物流企业和零售企业的青睐。

“客户通过将周边分散的业务整合至大型综合物流园，降低了人员和设备的投入，同时提高了运力的效率和合理性，因此，我们对高标仓的市场需求将持续增长。”曾瑞华表示。

除了区位带来的“硬件”优势，营商环境的“软性支撑”同样不容忽视。近年来，苏州市积极响应“因地制宜发展新质生产力”的重大要求，致力于打造市场化、法治化、国际化的一流营商环境。

作为深耕多年的市场主体，易商集团对当地的营商环境有着深刻体会。王帅表示：“苏州的地理位置得天独厚，一面毗邻上海，一面通达中西部省市。苏州产业聚集、产业链条成熟，为ESR提供了丰富的服务对象和市场。值得一提的是，地方政府的政策和服务也让企业倍感安心和温暖。”

从原始权益人的转型规划来看，易商集团不仅致力于拓展物流版图，更积极拥抱“新经济”，多元化支柱业务将为底层资产的良好运行提供有力保障。目前，易商以“新经济”为驱动力的业务布局已引领行业发展风向，成为其面向市场的一张独特名片。

曾瑞华表示：“易商在新经济、新风口方面的资产涵盖物流、数据中心、能源等实体类资产，且众多投资者的投资意愿也偏向新经济的实体资产。目前，易商集团在亚太地区的私募和公募基金总数已超过80只。从保险机构或主权基金等投资机构的角度来看，境内外主体都倾向于投资新风口和新经济。”

“易商为企业提供的不仅是厂房，还包括高标准的硬件设施、节能环保的园区理念以及智能多变的空间，这些都是易商集团的核心竞争力。”王帅补充道。

图为租户装卸货区域。新华财经王菁摄

运营理念着眼长远——锁定投资回报，储备资产护航扩募前景

从企业角度来看，公募REITs之路的关键是什么？多年来，曾瑞华多次被问及此问题。她认为：“首要的是资产的筛选，其次要从投资者的角度考虑问题。”

“易商集团选择了最优质的资产，即我们创始人在创业初期打造的三个最佳资产，这是我们与其他公募REITs的不同之处。以单一地区的资产发行公募REITs，主要是为了方便投资者，如果投资者了解了这个区域，就能理解我们的资产。”曾瑞华解释道。

数据显示，截至2024年6月30日，项目已签约并起租的租户共计15个，大部分为国际领先品牌，资质优良、现金流稳定，历史上未发生违约情况。此外，项目不存在单一大租户，所有单一租户占比均在可租赁面积的25%以内。四大重要现金流提供方合计租赁面积占项目已出租面积的比例为72.02%，所处行业分别为电商、物流、品牌服装、汽车业，历史上已完成多次续约。

同时，通过“真金白银”的投资回报，更能彰显原始权益人与基金管理人的决心。据中航易商仓储物流REIT基金经理、中航基金不动产投资部总监王雨宸介绍，易商集团已出具《关于目标净运营收入（NOI）补足的承诺及声明函》，并在基金《运营管理服务协议》中进行约定，对项目公司2024年、2025年、2026年实际净运营收入与目标净运营收入（NOI）的差额部分，易商集团及其关联方将通过以自持份额分红金额为限进行差额补足，切实保障了投资者的权益。

具体而言，易商集团及其关联方拟认购39.37%的基金份额，与投资人并肩同行。对此，曾瑞华也解释说：“NOI对基金的可供分配金额有重要影响。易商集团承诺补足NOI，是中航易商仓储物流REIT应对项目现金流波动风险的重要风险缓释措施之一，也充分展示了易商集团对项目的诚意。”

另一方面，基金项目还设置了浮动服务费，旨在有效激励运营管理机构勤勉尽责。王雨宸介绍称，运营管理机构的服务费分为基本服务费和浮动服务费，其中基本服务费率在首年为0.21%，按实际设立天数支付，2025年起为0.61%；浮动服务费与年度实际净运营收入和目标净运营收入相关，如浮动服务费的计算结果为负值，则应自该运营年度的基本服务费中扣减对应金额（含税），但扣减金额不应高于该运营年度所计提的基本服务费。

此外，原始权益人储备的优质资产也将从长远角度充分支持REITs的运行和扩募。据ESR中国首席运营官周波介绍，易商集团在中国40个经济发达城市投资和管理了合计176个园区，其中纳入资产负债表的项目40个，各基金平台上项目136个，项目运营管理面积合计1475.72万平米，其中近70%的稳定物业资产位于长江三角地区及大湾区的主要经济中心。

“中国市场是我们业务的起源地，一直是集团发展非常重要的市场。鉴于中国的经济发展体量和对现代物流设施需求的迅速增加，我们认为这个市场未来的潜力依然巨大。”王帅表示，易商希望在中国市场每年开发不低于100万平米的面积，并期望到2030年资产规模能够翻倍。

周波进一步指出：“为推动公司未来管理费及开发利润的增长，易商开发的储备建筑面积超过2450万平方米，其中包括约700万平方米的大规模土地储备，用于未来开发，未来可用作扩募储备的资产十分充裕。”

（文章来源：新华财经）