近期，REITs（房地产投资信托基金）市场火爆程度丝毫不逊色于QDII（合格境内机构投资者）基金，成为投资者关注的焦点。据最新数据显示，截至1月16日，溢价率最高的基金为华夏北京保障房REIT，其升水率高达52.95%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT的升水率也超过了五成。此外，嘉实中国电建清洁能源REIT、银华绍兴原水水利REIT、红土创新深圳人才安居REIT等三只产品的升水率均超过40%。然而，值得注意的是，市场上也存在多只REITs产品贴水率超过20%，折溢价差距明显。

在QDII基金接连披露溢价公告的背景下，REITs基金同样成为了溢价“高发区”。自2024年12月10日以来，中证REITs全收益指数在短短一个多月内涨幅高达7.86%。其中，嘉实京东仓储基础设施REIT领涨板块，涨幅高达25%。值得注意的是，京东集团创始人、董事局主席刘强东作为该基金的原始权益人之一致行动人，拟在二级市场增持不超过1亿元，该消息提振了基金在二级市场的净值强力反弹。此外，华夏华润商业REIT、红土创新深圳人才安居REIT两只产品涨幅也逼近20%。

公募基金市场普遍认为，当前REITs基础资产的优质和稳定性以及部分资产的稀缺性开始凸显，使得较高分红的公募REITs吸引力加大。此外，跨年资金抢跑以及市场上对利率敏感性较高的固收类资金对高股息资产配置需求增加，也推动了公募REITs市场的持续走强。中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。

二级市场的火热还带动了发行端资金的涌入。以国泰君安济南能源供热REIT为例，其公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍。基金网下发售有效报价投资者数量达80家，管理的配售对象数量为234个，有效认购数量总和约为49.34亿份，为初始网下发售份额的140.96倍，创近两年公募REITs项目网下询价倍数新高。

然而，尽管REITs市场整体表现优异，但不同行业之间的表现仍有分化。华宝证券认为，随着常态化发行的推进以及底层资产细分领域的扩容，REITs市场规模、流动性有望进一步提升。后续建议重点关注稳定性与确定性较高的资产类型，同时观察经济修复以及部分行业筑底企稳情况。招商基金则建议，投资者应精选基金，逢低参与REITs一、二级市场估值合理的项目，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。

展望未来，中金基金认为，随着政策的进一步完善和市场的逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。在常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新的突破。这将进一步推动REITs市场的提质扩容，服务实体经济，盘活存量带动增量的能力也将更加显著。