2024年以来，我国基础设施公募REITs二级市场表现出色，其中保租房板块尤为亮眼，备受投资者青睐。这一趋势背后，离不开政策的有力推动。

　　在政策东风下，我国保租房REITs不仅成功首发，还积极推进扩募，市场份额有望实现快速增长。租赁住房领域因其前期投资规模大、回收周期长等特点，使得公募REITs成为其理想的资产证券化工具。保租房REITs不负众望，在房地产行业调整的大背景下，展现出强大的市场韧性和抗周期属性。

　　以全市场规模最大的保租房REITs——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）为例，自2024年1月12日上市以来，该产品底层资产运营稳健，租户结构稳定且分散化程度高。截至2024年9月30日，其江湾社区及光华社区租赁住房出租率分别高达91.29%和95.24%，基金合并层面累计收入约13323万元，实现可供分配金额约9609万元，并于2024年9月完成首次分红，金额约6500万元，为投资者带来了实实在在的收益。

　　国泰君安城投宽庭保租房REIT的二级市场表现同样出色。截至2024年12月31日，其二级市场价格为3.618元，较上市发行价格累计上涨18.62%，考虑当年分红的累计溢价更是达到了约20.75%。

　　上海城投控股投资有限公司副总经理张毅表示：“政策支持、需求侧持续发力，是我们深耕保租房行业的底气所在。”据悉，为缓解新市民、新青年的住房压力，上海市正积极筹建保障性租赁住房，预计“十四五”期间将新增筹集保障性租赁住房47万套（间）。同时，上海市常住人口持续增长，其中外来常住人口占比超40%，显示出强劲的人才吸引力。

　　在需求端持续释放的背景下，保租房REITs的市场前景更加广阔。2024年，除国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT首发上市外，还有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，如新黄浦、万科泊寓、雄安集团、越秀集团、杭州安居集团等，部分REITs已获得实质性进展。此外，已上市REITs的扩募工作也在有序推进，2022年上市的四单保租房REITs均已提出扩募计划。

　　上海城投控股投资有限公司副总裁、财务总监吴春透露，扩募是2025年的工作侧重点之一。目前，上海城投正在排摸符合扩募条件的保租房项目，以项目的合规性和是否满足扩募条件等方面来判断及选择扩募的时间。近期，上海城投还通过Pre-REITs以6.4亿元收购了上海仪电（集团）有限公司旗下的“馨伴寓”项目，其中部分资金来自国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金的90%（监管资金）。此次收购对于优化国资布局、推动国企改革、盘活重点区域保障性租赁住房存量资产具有重要意义。

　　业内专家认为，通过灵活地布局公寓赛道，借由资产上市平台，上海城投实现了轻重资产分离，并构建了证券化的资产退出路径。这不仅有助于其获取长期收益，还推动了城市高质量发展。展望未来，保租房REITs的运行整体稳健向好，为该板块的进一步扩容奠定了坚实基础。然而，如何进一步精益运营，成为租赁住房品牌“决胜”的关键。国泰君安城投宽庭保租房REIT的运营相关负责人表示，将深化保租房与城市更新的融合，创新运营模式，提升运营效率和服务品质，为城市建设和民生改善做出更大贡献。

图为：上海仪电（集团）有限公司旗下的“馨伴寓”项目（受访者供图）