公募REITs自开年以来表现尤为抢眼，成为市场中表现最好的资产之一。在权益、固收等大类资产走势震荡的背景下，公募REITs延续了2024年底的强势表现。数据显示，中证REITs指数年初至今累计涨幅已达到3.78%，超四成的公募REITs产品年内涨幅更是超过了5%。此轮公募REITs的反弹行情始于2024年12月，数只公募REITs的累计涨幅甚至超过了20%。

具体来看，华夏大悦城商业REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT是今年表现最好的两只REITs，年初至今累计涨幅分别为10.52%和10%。其中，嘉实京东仓储REIT更是此轮反弹中涨幅最大的一只，近期最高涨幅超过了20%。此外，华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和华夏南京交通高速公路REIT等22只REITs年内累计涨幅也超过了5%。

公募REITs市场的强势表现并非偶然。中证鹏元宏观及REITs研究小组负责人吴进辉分析认为，本轮上涨行情的主要推动因素是利率中枢的下移。随着无风险利率的下行，REITs基础资产的优质和稳定性以及部分资产的稀缺性开始凸显，较高分红的公募REITs吸引力逐渐加大。此外，恰逢跨年节点，跨年资金抢跑以及市场上对利率敏感性较高的固收类资金对高股息资产配置需求增加，也推动了公募REITs市场的持续走强。

伴随公募REITs市场的强势表现，基金管理人也纷纷发布风险提示。已有多只公募REITs披露了交易情况提示公告，提醒投资者注意基金二级市场交易价格波动风险。例如，华夏北京保障房REIT在公告中披露，基金二级市场的收盘价较基准价累计涨幅达到50%，为了保护基金份额持有人的利益，基金进行了停牌处理。

在发行端，公募REITs同样受到了资金的热烈追捧。国泰君安济南能源供热REIT的公众投资者有效认购基金份额数量为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。易方达华威市场REIT也获得了资金的超额认购，公众配售倍数达到了407倍。

展望未来，不少机构认为2025年公募REITs市场增量资金进入可能性高，公募REITs有望维持震荡走牛表现。业内人士普遍预计，2025年公募REITs发行仍有望保持高速增长态势。国家发改委也表示将更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容。公募REITs将成为房企盘活存量资产、向新发展模式转型的重要金融工具。

在具体策略上，吴进辉建议投资者重点关注宏观政策支持领域以及底层资产优质、分红稳定的板块，如消费、能源、保障房等。同时，也需注重止盈与估值偏高的回调风险。招商基金则认为，当前二级市场REITs估值处于相对合理水平，派息率对机构配置盘仍有吸引力，预计市场或将维持震荡上行的走势。中长期来看，监管或将从引入增量资金、理顺REITs管理人定位和推动REITs专项立法等方面着手，推动REITs市场的高质量发展。

（文章来源：券商中国，图片链接已保留）