“以房养老”能否及何时能成为居民养老的备选方案？北京率先试行不动产信托财产登记制度后，此话题关注度显著上升。

中共中央、国务院发布的《关于深化养老服务改革发展的意见》强调养老金融的发展，尤其是“拓展养老服务信托业务”。面对老龄化加剧，住房反向抵押效果未达预期，信托公司正探索在“以房养老”和不动产财富传承方面的新路径。

中国信托业协会发布的《2024年信托业专题研究报告》指出，信托在服务养老方面具有独特优势，但尚处于起步阶段，面临财产登记与税收制度等问题。

业内认为，北京在不动产信托登记制度上的突破，为其他城市乃至全国提供了借鉴，增加了“以房养老”信托实践的可能性，但仍需完善税收等配套制度。同时，生态圈的构建、信托公司商业模式的转变及专业能力的提升同样关键。

《报告》课题组成员付宇翔表示，养老金融主要解决资金来源问题，国外通过盘活房产为老年人提供养老资金，如日本“倒按揭”已有40年历史，形成多种模式满足需求。

房产占我国居民财富较大比重，“以房养老”讨论已久，但进展缓慢。住房反向抵押模式因供需两端阻力推广不佳。

近年来，相关试点虽有推进，但成效不显著，反而被不法分子利用进行养老金融骗局。配套制度缺失及传统养老观念冲突是国外“倒按揭”模式在我国推行困难的原因。

付宇翔认为，“以房养老”信托符合中国人养老观念，且不会带来金融系统性风险，能发挥财产保护和隔离功能，解决养老资金来源问题。

然而，该模式落地面临制度堵点，主要是信托财产登记和不动产产权过户涉及的税收问题。信托财产登记制度缺位长期困扰行业，尤其在“新三分类”新规实施后，家族信托等资产服务信托业务涉及的信托财产多涉及股权、不动产等。

好消息是，上海、北京等地在不动产信托领域积极探索。2024年12月，北京监管局和自然资源委员会发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，明确了不动产装入信托的操作路径和落地依据，标志着不动产信托财产登记制度建设取得重大进展。

业内认为，尽管税收等配套细则待完善，但这为包括“以房养老”信托在内的不动产信托落地提供更多可能，成为推动各地落实相关政策的重要契机。然而，业务的推进还需银行、房产运营机构等多方协同，考验信托公司的专业能力。

（文章来源：第一财经）