王丽新

2025年1月2日，北京土地市场迎来新年首拍，海淀朱房两地块分别以溢价率17%、25%成交，总价接近182亿元，刷新市场记录。此前，2024年底上海出让6宗地块，收获185亿元，平均溢价率也达到约17%。取消限价、摇号限制后，北京、上海两地土地市场均掀起热潮。

自2024年四季度以来，土地市场逐渐回暖，多个“百亿元地块”涌现，溢价率超过40%的地块频繁出现，热点城市土拍持续升温，全国300城土地溢价率稳定在4%左右。这得益于一系列“稳楼市”政策，土地市场正展现出新的交易特征。

当前，土地市场呈现局部火热、整体偏冷的格局。一方面，三、四线城市涉宅用地以底价成交为主，去化困难；另一方面，高能级城市楼面价表现强势，单幅地块成交溢价率多次突破40%，如“北上深杭”等地的优质地块成为房企补仓的重要目标。此外，多个热点城市优化土拍规则，改善土地规划设计条件，吸引房企竞相争夺。

楼市进入买方市场后，房企更加追求单盘现金流及收益率。预计未来土地市场冷热分化趋势会加剧，有去化保障的地块将持续高热。

房企拿地策略也发生显著变化，由盲目扩张转向理性谨慎。央企、国企及地方国资等拿地主力军，不再盲目进入新城市，而是聚焦核心城市核心地块投资。据克而瑞研究中心监测，2024年各企业拿地选择高度趋同，投资城市数量减少，一、二线城市成为典型企业投资首选。

同时，“以销定投”成为房企拿地新铁律，发展节奏由“快”转向“稳”。房企频繁调整组织架构，投资决策更加理性，注重去化率和收益率。没有土地储备或销售去化率较低的城市，房企一般会对其当地团队提出的拿地诉求投反对票，以减少库存压力。

受房地产市场供需关系变动影响，全国土地市场交易规模连续三年缩减，进入去库存周期。为促进市场恢复供需平衡，库存去化周期超过24个月的城市暂停或减缓供地。此外，低能级城市出现流拍及底价成交现象，整体土地市场溢价率处于低位。若盘活闲置用地显著增多、土地二级市场成交规模增加，将进一步压降一级招拍挂土地市场成交规模。

展望未来，随着住房市场步入新发展阶段，改善性需求将成为楼市交易主要驱动力。叠加货币政策适度宽松以及新房市场销售持续转好，土地市场有望迎来更多高品质、高单价地块成交，带动投资端信心回升。

（文章来源：证券日报）