近日，多只底层资产为保障性租赁住房的公募REITs（下称保租房REITs）申请状态取得新进展，标志着该领域正逐步迈向新的发展阶段。

据上交所最新披露，华夏北京保障房REIT与华夏华润有巢REIT两只产品的扩募申请状态已更新为“已反馈”。同时，在新发市场上，汇添富上海地产租赁住房REIT及华泰紫金苏州恒泰REIT的首发申请也均获得了积极反馈，其中后者的首发申请已被正式受理。这一系列动态显示出市场对保租房REITs的持续关注和热情。

在宏观环境方面，随着市场化租金寻底以及保障性租赁住房市场供给的增加，市场面临着租金下降的风险。以招商基金蛇口租赁住房REIT为例，该基金旗下的林下项目在上市仅两个月后，便因重要租户退租而导致出租率显著下降，具体下降幅度达30.86%。这一事件为市场敲响了警钟，提醒投资者需关注保租房REITs的潜在风险。

然而，尽管存在退租、降租等挑战，但行业人士普遍认为当前REITs市场情绪依然较为乐观。他们指出，随着风险偏好的提升，估值较低的产业园等周期板块或迎来补涨机遇。此外，从二级市场表现来看，保障性租赁住房项目REITs更是领涨市场，展现出强劲的增长势头。

具体来看，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT等产品的涨幅均超过50%，而红土创新深圳人才安居REIT的累计涨幅也达到了约43%。这些数据的背后，是市场对保障性租赁住房项目未来发展前景的坚定信心。

不过，值得注意的是，保租房REITs在发展过程中也面临着诸多挑战。除了上述提到的租金下降风险外，项目还普遍面临着周边租赁住房项目的竞争压力。这些竞争项目在区位、档次、客群和规模等方面与保租房REITs项目相似，容易分流潜在客户。因此，如何提升项目的运营能力和竞争力成为了保租房REITs未来发展的关键。

针对这些挑战，上交所也在积极反馈意见中提出了相关要求。例如，对于汇添富上海地产租赁住房REIT等项目，上交所要求披露项目租约期限合规性以及是否符合行业惯例等信息；对于华夏北京保障房REIT等项目，则要求补充出租率等材料并对未来出租率参数设置的合理性发表明确意见。这些要求旨在帮助投资者更好地了解项目情况并做出明智的投资决策。

此外，随着新政策的出台和发行范围的扩容，保租房REITs的发展也将迎来新的机遇。2024年8月1日起，基础设施领域REITs项目正式由试点转入常态化发行阶段。这一变化不仅扩大了发行范围还取消了回报率的硬约束等发行条件，为保租房REITs的扩募提供了更多可能性。预计在未来一段时间内，保障住房REITs扩募节奏或将进一步提速。

然而，底层资产为保障性租赁住房的公募REITs依然面临着现金流依赖租金、租金定价受监管等挑战。因此，提升并加强运营能力成为了REITs价值提升或稳定市价的重要手段之一。这包括提供减租优惠以维持较高的出租率、缩减运营费用以及加强租户管理等多个方面。

（文章来源：第一财经，图片链接已保留）