新华财经上海1月2日电（记者杨溢仁）近期，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏基金华润有巢REIT”）的扩募申请获得交易所反馈，这一消息迅速吸引了业界的广泛关注。业内人士指出，我国保障性租赁住房（保租房）底层资产存量和新增规模均十分庞大，因此该板块的资产证券化潜力巨大，有待进一步挖掘。

公募REITs产品自面世以来，凭借其能有效盘活存量资产的创新金融工具特性，以及作为资本市场和实体经济重要桥梁的角色，迅速获得了业界的高度关注，成为存量经济时代不可或缺的重要投融资工具。尤其是在房地产行业持续调整的背景下，REITs市场却表现十分亮眼，保租房REITs更是整体表现稳健。

据上市公募REITs披露的三季度报告显示，在多数REITs经营承压的背景下，保租房REITs依然表现出色。具体来看，5单保租房REITs合计实现营业收入1.16亿元，同比增长1%，环比增长63%；合计实现可供分配资金0.85亿元，同比增长2%，环比增长52%。此外，自2024年春节以来，在沪市各行业板块中，保租房涨幅接近40%，位居产权类REITs首位。

根据CBRE发布的《2024年上海长租公寓市场报告》显示，截至2024年7月，上海长租公寓市场存量规模达31.4万间，其中新增供应4.9万间，出租率高达90.4%。报告指出，近年来上海长租公寓市场供给侧最主要的趋势之一是保障性租赁住房的集中入市，保租房项目数量占比逐年提升，截至2024年7月底，保租房房源数量已占据上海长租公寓市场的半壁江山。

从未来供应的角度来看，基于租赁住宅用地供应推算，2024年至2028年间，上海长租公寓将迎来共计18.8万套房源入市，其中2024年预期入市规模达7.0万套，成为阶段性的供应高峰。在此背景下，保租房REITs的扩募进程备受关注。近日，华夏基金华润有巢REIT收到了上海证券交易所出具的扩募申请受理反馈意见，扩募进程稳步推进。

华润置地董事长李欣表示，有巢已累计进驻全国15个城市，布局房源5.6万间，管理规模位列央企第一。他认为，租赁住房经营具有较强的抗周期属性，保租房REITs具备较强的抗周期和抗风险能力，能够有效规避市场或宏观经济的短期波动，因而更受投资者青睐。此外，华夏基金华润有巢REIT本次扩募的底层资产位于上海市闵行区国家级经济技术开发区等三大国家级产业园区交汇的核心枢纽，出租率高达96.2%。

李欣透露，有巢作为原始权益人正在积极沟通，推进项目进展，争取能在2025年顺利实现扩募。未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、二线人口净流入城市的可扩募资产，不断提高优质资产的获取能力。同时，2024年华夏基金华润有巢REIT已向投资者进行了4次分红，分红金额共计6542万元，二级市场价格也上涨了22%。

过去十年间，中国人口加速向大城市聚集，租赁住房市场需求长期旺盛。参照海外成熟经济体，我国城镇化率长期看仍有提升空间，这也将给租赁住房市场带来长期稳定的增量需求。业内人士认为，在金融政策的支持下，我国租赁住房REITs市场必将迎来更加蓬勃的发展。随着REITs打通租赁住房资本市场的权益融资通道，低成本、长期限的耐心资本将进入租赁住房领域，大大加快租赁住房的建设进程，推动租赁项目供给和租赁市场健康发展。

（文章来源：新华财经）