编者按：2024年末，21世纪经济报道聚焦长三角，推出特别专题，深度剖析长三角区域经济的韧性活力与发展新动力，展望2025年，助力提升长三角地区的创新能力和辐射带动作用。

　　21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

　　周末，上海二手房市场再度传来捷报，单日成交量刷新年内新高。据网上房地产数据显示，12月28日（周六），上海二手房网签量高达1466套，超越此前10月13日的1334套，成为年内单日成交量的巅峰。次日，即12月29日（周日），成交量继续维持高位，达到1248套。至此，2024年最后一个周末，上海二手房市场两日累计成交套数达到2714套，创下年内周末成交量的新高。同时，整个12月的9个周末，二手房（含商业）成交量全部破千，日均成交1256套。

　　自“9·29新政”实施以来，上海二手房市场持续回暖，月成交量连续三个月上涨。业内预测，12月上海二手房（含商业）成交量有望突破3万套大关，不仅将成为年内成交量最高的月份，也将创下近3年来的新高。

　　值得注意的是，上海高端豪宅市场也呈现出独立行情。自2024年年初以来，中海、融创、瑞安集团等旗下豪宅项目屡开屡罄，市场热度持续攀升，“日光”、“千人摇”等现象频现。

　　在长三角地区，杭州同样表现出色，二手房成交量自10月以来连续三个月超过9000套。此外，南京、苏州、合肥等地的二手房市场也在12月份出现回暖迹象，尤其是苏州，二手房成交量在12月份达到了高峰。

　　同策研究院研究总监宋红卫分析指出，长三角楼市已进入存量市场阶段，二手房交易占据主导地位，核心城市二手房成交量远超新房。同时，新房市场以改善需求为主，中高端改善项目销量逆势增长。然而，整体楼市成交面积降幅较大，主要源于楼市信心不足。未来，供给量下降将成为趋势，房企拿地积极性降低，拿地量将进一步收缩。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟则认为，楼市仍处于成交量能否企稳的关键阶段。传统淡季1、2月份交易量可能出现下行，但若有新政加持，3月份楼市成交量能止跌企稳便已是佳绩。

　　上海豪宅市场独立行情尤为显著。CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，上海在“止跌回稳”城市中位列第二，豪宅市场更是走出了一波独立行情。以中海·领邸玖序为例，该项目在12月25日推出的118套滨江大平层房源，在30分钟左右全部售罄，年内实现清盘，累计销售282亿元。中海地产上海公司宣布，2024年该公司在上海的总销售额突破700亿元，创下全国性房企在单个城市最高销售纪录。

　　克而瑞集团董事长丁祖昱在年度发布会上表示，今年全国有11个销售过百亿的项目，其中上海占了7个，且大多为高端项目。上海3000万元以上新房成交量达到2530套，二手房成交量529套，分别占排名前九位的城市市场成交总量的62%和43%。长三角地区高端住宅行情大好，苏州、南京、杭州等地3000万元以上一二手豪宅成交量也进入全国排名前九位。

　　长三角地区高端豪宅成交量上升的背后，是一千万元到三千万元量级项目数量的下降。总体而言，这些城市3000万以上的成交量比去年增长了57%，1亿以上的成交量增长了141%。而1000万到3000万量级的豪宅新房，今年成交了34440套，比去年下降了30%，3000万以上的贡献基本上来自于上海。

　　上海、杭州等核心城市已进入存量市场，二手房成交量超过新房。数据显示，截至2024年12月30日，杭州市区全年二手房成交约9.3万套，新房成交约7.2万套。上海早在2022年便已进入存量市场，南京、合肥等城市也在近两年二手房成交量超过新房成交量。丁祖昱预估2024年上海、杭州二手房成交面积将同比上升分别为23%、22%，上海二手房成交金额将接近7500亿元，同比上涨22%，居全国之首。

　　二手房市场的流量与增速对恢复楼市成交链条至关重要。若二手房成交不畅或横盘，将打断后续置换链条。当前楼市成交量的反弹局限于核心城市，包括一线、强二线城市。长三角地区部分省会城市及低能级城市反弹并不明显。在这些核心城市中，二手房交易量普遍好于新房，尤其是上海、杭州等已进入存量市场的城市。

　　自10月以来，上海连续三个月二手房成交超2.5万套，是长三角成交量止跌回暖最快的城市。这波楼市行情的反弹主要得益于政策面的推动以及房企投资策略的变化。政策持续发力，加上年底房企冲刺业绩，导致核心城市一二手房交易量冲高行情从10月份延续到12月份。张宏伟预测，若地方政府继续夯实政策落地情况，甚至出台新一轮政策，核心城市楼市或将迎来新一轮行情；若无政策加持，楼市不确定性将扩大。

　　房企投资策略的变化也影响着楼市行情。南京和苏州的二手房成交反弹不如上海、杭州明显，表明销售回暖的幅度与房企的投资策略高度关联。过去两三年，中海、招商、华润等央国企在上海发力土地投拓，今年则反映在销售资金回笼上。而过去两三年在上海投资偏弱的房企，在销售排行榜上排名已经开始靠后。这也是国家严控增量土地供应调控思路下的一个体现。CRIC数据显示，2020年以来全国土地成交建面下降六成，上海供地规模也呈现下行趋势。张宏伟预测，基于前两年房企拿地收缩，楼市供应面积下滑，今年楼市成交面积将下跌20%-40%。无论是核心城市还是三四线城市，目前房价尚未企稳，尤其是三四线城市，仍以提升流动性为主。

（文章来源：21世纪经济报道）