每经记者李蕾

《每日经济新闻》最新报道，上周公募REITs市场表现回暖，产权类公募REITs中，园区基础设施类REITs涨幅尤为显著，而特许经营类公募REITs中的水利设施类则略有下滑。各类公募REITs的成交额与换手率呈现分化态势。

全市场57只已上市的公募REITs产品中，44只产品实现了环比上涨。除去上周新上市的华安外高桥REIT和平安宁波交投REIT，表现最为突出的三只产品分别为华夏杭州和达高科产园REIT、华安百联消费REIT和华安张江产业园REIT，其环比涨幅分别达到6.90%、4.77%和3.88%。相比之下，环比下降的产品减少至10只，且仅富国首创水务REIT跌幅超过2%。

行业层面，上周REITs市场出现了项目退租和降租的现象，引发了市场的广泛关注。同时，沪深两所对基础设施REITs审核指引进行了修订，旨在优化REITs结构、强化规范、提升信息披露质量，并明确了项目分类与收益要求，进一步完善了监管机制，提升了REITs市场效能。

据国金证券数据显示，截至12月27日，交易所受理阶段的REITs产品共有8只，而处于已通过待上市状态的产品则达到了11只。

公募REITs二级市场小幅回升，产业园区REITs表现抢眼

临近年底，公募REITs二级市场在经历了短暂的回调后，上周再次迎来小幅上涨。中证REITs（收盘）指数上周五收报786.2点，年内上涨3.93%，周涨幅达到1.36%；中证REITs全收益指数则收报963.74点，年内上涨11.83%，周涨幅同样为1.36%。

从REITs持有项目的行业类型来看，上周产业园区类上涨2.56%，仓储物流类上涨1.99%，消费类上涨1.94%，高速公路类上涨0.84%，能源类上涨0.60%，保租房类上涨0.57%；而生态环保类则下跌0.85%。从周度收益表现来看，产业园区类REITs表现最佳，其次是仓储物流类和消费类REITs。

具体产品方面，根据Wind数据显示，在已上市的57只产品中，环比上涨的产品增加至44只。除去上周新上市的两只产品外，华夏杭州和达高科产园REIT、华安百联消费REIT和华安张江产业园REIT领跑市场，环比涨幅分别高达6.90%、4.77%和3.88%。

相比之下，环比下降的产品则减少至10只，其中跌幅最大的三只产品分别为富国首创水务REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华泰南京建邺REIT，其环比涨跌幅分别为-2.05%、-1.37%和-1.34%。

成交量和换手率方面，根据国金证券提供的数据，红土创新盐田港REIT、华夏合肥高新REIT和华夏基金华润有巢REIT上周成交量位居前列，分别达到了0.55亿份、0.39亿份和0.35亿份。此外，华泰江苏交控REIT、工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安临港创新产业园REIT的换手率也相对较高，分别达到了16.80%、13.98%和11.99%。

REITs市场再现退租降租现象，沪深两所修订REITs审核指引

值得注意的是，上周又有部分REITs产品出现了项目退租和降租的情况。平安证券在最新研报中指出，上周REITs经营层面出现了两件重要事项：一是招商蛇口保租房的重要企业租户集中退租，涉及143套房源（占比15%），按可租面积计算，或导致整个REITs出租率下降约19%。不过，由于募集时已考虑到该项目集中退租的风险，且原始权益人提供了业绩补偿承诺，因此招商蛇口保租房的出租率仅较退租前高点下降2%，且冲击未扩散到保租房板块其他个券。

二是嘉实京东公告重庆项目续约价格下调，每平米月租金由当前的23.98元降至20.16元。基金管理人预计，2025年三个底层资产项目的运营收入将较2023年时的预测水平低2.03%。平安证券分析认为，一方面经过武汉项目降租续约后，市场对重庆项目降租已有一定预期，嘉实京东REIT价格已较2023年末下降12%，当前现金分派率已高于板块平均；另一方面，原始权益人宣布在2年内增持1亿元嘉实京东REIT，增持期后6个月不减持。结合当前REITs市场情绪偏强，预计重庆项目退租对REITs价格的影响将趋于平缓。

策略上，尽管高供给和经营负面事件对REITs走势造成一定冲击，但整体影响相对有限，这反映出当前REITs市场情绪较为乐观。在风险偏好提升的背景下，估值较低的产业园、仓储物流、交通等周期板块或迎来补涨机会。

此外，上周沪深两所同步发布的REITs审核关注事项指引（2024修订）也引发了市场的广泛关注与热议。此次修订进一步完善了REITs规则体系，提升了REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性，有助于督促市场参与主体归位尽责，切实保护投资者合法权益，促进REITs市场常态化发行和高质量发展。

中信建投证券对此表示，修订后的指引明确了项目首发规模、收益性要求以及附属及共用资产入池等有关要求，细化了项目信息披露标准，规范了资产评估及运营管理行为。同时，新修订的指引还明确了对产业园区等五类资产的差异化要求，完善了大类资产核查标准体系，提高了信息披露核查的针对性。这标志着REITs监管体系的日益完善，体现了监管在资产合规性、估值审慎性和运营管理规范性等方面的严格要求。

（文章来源：每日经济新闻）