2024年，房地产行业经历了极为不平凡的一年。尽管冬季已至，多地楼市却仍散发着暖春的气息，新房与二手房市场成交双双回暖，价格企稳，尤其是在一线城市，这股热潮正向全国蔓延。

市场的回暖离不开政策调控的助力。今年，房地产行业政策面迎来彻底转变，北上广深等一线城市率先放松楼市管控，激发潜在购房需求，为市场注入信心与活力。9月26日的政治局会议更是明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，释放出强烈的维稳信号，标志着房地产新一轮周期的开始。

展望2025年，多家业内机构预测，逆周期政策力度将进一步加大，城中村改造和专项债收储将成为影响明年市场的两大核心举措。在经历了数年的下跌后，房地产市场已接近周期拐点，未来有望在分化中实现复苏。

政策强音助力市场反转

作为国民经济的重要支柱，房地产行业涉及面广、产业链长。2024年前三季度，全国新建商品房销售额达6.88万亿元，房地产开发投资完成额7.86万亿元，房地产开发贷款余额13.79万亿元，三者分别占前三季度国内生产总值的7.24%、8.27%和14.5%。然而，在过去几年中，这个行业却经历了深度调整。

供求关系发生重大变化是当前房地产行业面临的核心问题。在供给方面，中国家庭户人均居住面积已达到41.76平方米；而在需求方面，人口红利消退、城镇化增速放缓、居民杠杆率高位以及市场预期变化等因素，都加剧了行业“供需失衡”的状态。

面对困境，今年政策频频发力。从上半年的“517”新政到7月的二十届三中全会部署，再到9月26日中央政治局会议的定调，一系列政策密集出台，力度之大前所未有。特别是“926”定调“止跌回稳”后，多部门联合推出“四个取消、四个降低、两个增加”等措施，从放开限制性措施、降首付、降利率、降税费等方面全面发力。

在政策推动下，楼市也经历了从冷到热的明显反转。中指研究院数据显示，四季度以来，核心城市的楼市明显升温。12月的中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调。

从整体数据看，今年1～11月，全国商品房销售面积同比下降14.3%，但三季度末以后，楼市已经出现明显的回温趋势。北上广深在“止跌回稳”一揽子政策中受益最为明显，为各地企稳起到了领头羊作用。中指数据显示，今年10月～11月，100个重点城市新房销售面积同比增长15%，二手房成交套数同比增长24%。

此外，本轮市场回暖中，新房市场表现尤为突出，多个核心城市都出现改善项目热销的现象。克而瑞表示，近两个月以来，新房销售的回暖速度明显好于二手房，这得益于高品质新房销售的回暖以及一二手房交易链条的恢复。

在价格端，二手房价也呈现出企稳趋势。中指研究院数据显示，1～11月，百城二手房价格累计下跌6.77%，但9.26新政后核心城市价格有所趋稳，深圳、成都等4城环比上涨，打破了连续7个月百城二手房全跌的局面。新房方面，受优质改善型楼盘入市影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%。

拐点已现，未来可期

那么，三季度以来的楼市热潮是市场拐点还是昙花一现？2025年，房地产行业又将走向何处？综合多家业内机构观点，当前我国房地产行业已经历深度调整，市场有望“止跌回稳”。

东吴证券认为，本轮调整或已接近尾声。上海交通大学高级金融学院副院长朱宁也表示，目前全国范围内房地产价格都出现明显下跌，从国际上横向比较来看，现在的调整速度可能已经“超调”了。

在此背景下，业内普遍认为房地产行业拐点已现，后续市场有望在分化中企稳。中指研究院常务副院长黄瑜表示，下阶段政策有望围绕促进需求、优化供给两方面展开，预计2025年房地产政策宽松基调或将延续。

在促进需求方面，后续有望加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；同时，一线城市限制性政策有望继续优化；加大购房补贴等鼓励性政策也将在更多城市落地。优化供给方面，重点是去库存政策的加快落地推进，包括专项债收购存量闲置土地的配套政策等。

其中，推动新房销售“止跌回稳”的关键政策包括加快推进货币化安置100万套城中村及危旧房改造和利用保障性住房再贷款、地方政府专项债等资金加快收储存量房。据国海证券预计，这两项利好政策预计将带动2025年行业销售增量为2.4亿平方米。

整体而言，房地产行业在我国经济运行中地位显著，对宏观经济及系统性风险影响重大。未来，在政策推动下，房地产行业有望实现更加稳健的发展。

（2020年以来百城新建商品住宅月度成交走势。来源：中指研究院）

（2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化。来源：中指研究院）

（2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期。来源：中指研究院）

（文章来源：第一财经）