近期，多地政府宣布计划对房地产市场的公摊面积进行改革，具体措施包括取消公摊计价或逐步推进该进程，改为按套内面积进行房屋销售计价。这一变动虽在总价上无直接影响，但旨在提升房屋面积的透明度，增强购房者的获得感。

房产证上通常会明确列出实用面积和公摊面积。若单纯取消公摊面积计价，而提升单价，仅是计价方式的转变。关键在于，此举能否激励开发商减少不必要的公摊，而非以降低小区整体质量为代价，否则将损害小区品质及购房者利益。

公摊面积涵盖大堂、会所、风雨连廊、电梯及消防通道等区域。高层住宅因需更多电梯及消防层，公摊面积相应增加，导致得房率降低。例如，一些高层住宅的得房率已降至72%或70%左右。广州的一项调查显示，在840多个户型产品中，得房率在70%—80%的户型占比高达62%。

以山东青岛一市民购买的110.25平方米住宅为例，经测算，实际套内面积仅为61平方米左右，卧室面积狭小，主卧甚至难以放置双人床。合同上显示的套内面积与实际测量值存在显著差异，主要源于墙体面积的计算。

购房者购房时，常面临公摊面积不透明的问题，如同购买榴莲或柚子，不知皮厚几何，打开新房如同开盲盒。公众对此反应强烈，特别是对公摊面积的不透明更是难以接受。

然而，公共设施如电梯、避难层及会所等，对于提升居民幸福感和居住安全至关重要。因此，在取消公摊面积的同时，必须确保公共设施的完善。

在小区报建审批过程中，容积率受到严格控制。开发商为增加赠送面积，常采用送阳台、飘窗等方式，但政府对此有明确规定，赠送尺寸不得超过一定范围。此外，开发商还会通过设备间、入户花园等方式增加面积。

不同历史时期和开发商修建的住宅，在实用面积上存在显著差异。过去，一些开发商善于“偷面积”，使实用面积超过100%。然而，随着管理日益严格，刚需类住宅的房间设计变得更为紧凑。

在房地产滞销的背景下，住建部提出建设“好房子”的目标。北京、广州、深圳等城市相继出台新建筑标准，放宽层高、阳台等指标，部分城市规定架空层等公共空间不计入容积率。这些政策调整迅速解决了公摊难题，使得实用面积增加，得房率超过100%。若此时按套内面积计价，将导致价格上涨。

在建筑面积计价单价不变的情况下，得房率的提升相当于变相降价，有助于促进销售。然而，对于现存低得房率的存量房源而言，这一政策并不友好。市场反应灵敏，不同得房率的楼盘市场价值差异显著。

在深圳，小产权交易一直按室内面积计算，因小产权房没有公共面积，开发者会尽量减少公共配套。对于购房者而言，按套内面积计价心理上更易接受，但需注意甄别公共配套是否存在水分。

因此，关键在于在不牺牲公共配套的前提下，让购房者能以更少的钱获得更多实用面积。

（文章来源：证券时报·e公司）