【导读】公募REITs市场量价齐升，2025年投资前景聚焦消费和产业园类资产。

中国基金报记者方丽陆慧婧报道

随着长端利率的快速下行，公募REITs市场呈现出量价齐升的态势。这一红利类权益资产属性的产品，在利率下行阶段，其利率敏感属性与高派息率优势愈发凸显。

多位业内人士认为，尽管年底可能受到资金止盈、限售解禁等因素的扰动，但公募REITs的估值吸引力仍然显著。展望2025年，投资者应关注经济复苏力度，灵活调整弱周期与强周期品种的配置比例。

近期，公募REITs市场表现抢眼。数据显示，自12月9日中证REITs指数触及762.04点的阶段低点后，市场开始反弹，一度涨至785.07点。截至12月20日，该指数月内涨幅已达1.3%，全收益指数更是上涨2.36%，结束了此前的连跌态势。

公募REITs市场交易活跃度显著提升，本月日均成交金额高达5.67亿元，较上月增长36%。其中，保障房、消费基础设施、能源类等REITs品种表现尤为强劲。

以红土创新深圳安居REIT为例，本月以来涨幅高达14.38%，华夏华润商业REIT和中金厦门安居REIT的涨幅也分别达到12.8%和12.37%。此外，华夏首创奥莱REIT等五只产品月内涨幅均超过10%。

对于公募REITs市场走强的原因，中信建投明阳智能新能源REIT基金经理白若冰表示，央行货币政策基调转向适度宽松，利率持续下降，使得公募REITs的风险与收益预期相对债市更具吸引力。投资者倾向于将资金投入收益稳定、流动性强的公募REITs，从而推动资产价格上升。

同时，公募REITs产品的高派息率也吸引了大量寻求稳定收益的机构投资者。年末将至，多家公募发布分红公告，进一步推动了公募REITs二级市场的火爆。

先锋瑞驰指出，REITs市场中既有周期型标的，也有纯红利型标的。在周期景气预期提升阶段，两类资产均会受益。而本轮上涨中，红利类资产优势得以凸显。

建信基金总结道，偏民生类的保障性租赁住房、新能源REITs项目在二级市场表现强势，充分体现了公募REITs兼股兼债的特性以及整体估值合理、资产经营基本面良好的现状。

临近年底，市场担忧资金止盈、流动性需求等因素对REITs市场造成扰动。但业内人士认为，REITs市场具备较好的配置价值，整体影响不大。长期来看，如果REITs项目的底层资产运营稳健且分红稳定，那么短期扰动会逐渐被市场消化。

平安基金基金经理孙磊表示，随着利率下行和国债收益率下降，越来越多的资金关注公募REITs。新的会计记账制度让更多资金不再以REITs二级账面价格计提利润，使得资金方长期持有公募REITs的意愿更强。

展望2025年REITs产品投资机遇，不少投资人士认为REITs指数处在历史较低分位数，显示出一定的估值吸引力。其中，能源类、消费类等品种备受看好。

白若冰表示，能源类资产在REITs市场中相对稀缺，具有较高的投资价值；消费基础设施REITs在宏观促消费背景下，板块整体配置性价比有所提升。投资者在选择REITs产品时，需关注项目的运营情况、资产质量、市场前景等因素。

建信基金指出，随着政策细化落地，项目经营基本面有望改善。消费及一线城市产业园项目或率先受益；出租率水平较高、剩余租约期限较长或租户结构相对分散的消费类项目、部分厂房及研发办公项目或有一定优势。

先锋瑞驰认为，2025年消费政策将有大动作，消费端收入现金流分布或发生较大改变。同时，产业园资产目前估值已充分反映景气度下行的风险补偿。明年，符合新质生产力的产业普遍会迎来景气度上行，此类资产将迎来估值修复。

（文章来源：中国基金报）