Q1：房地产市场量价24年变化深度解析

郭镇指出，依据统计局最新数据，2024年1月至11月，新建商品房的成交面积与金额分别下滑了16%与21%。回顾2020至2024年，新房成交面积经历了显著下行，从20.1亿平米逐步缩减至9.35亿平米，降幅逐渐收窄，分别经历了-37.8%、-19.2%、-7.4%的三个阶段。而二手房市场则自2023年起呈现增长态势，同比增幅达23%，预计2024年全年涨幅约为13%。整体来看，过去两年全国新房与二手房的总交易规模保持相对稳定，但2024年预计全年总成交面积将下降3%，成交金额将下滑5%。

Q2：房地产市场是否已具备企稳基础？

郭镇分析，自2021年3月至2024年10月，房地产行业依次经历了房价下跌、收入增长放缓、利率下调及首付比例降低等阶段。据团队测算，中国购房总负担率已从97%大幅下降至55%，累计降幅达42个百分点。这表明市场已初步具备自发企稳的条件。同时，中央政策明确传达出“止跌回稳”与“稳住股市楼市”的信号，政策能动性显著增强，货币政策发力叠加预期管理强化，预计2025年中国房地产市场有望走出预期持续恶化的“负循环”。

Q3：展望2025年，房地产市场将如何发展？

郭镇预测，2025年房地产市场的下行速度将有所放缓。若政策思路不做出重大突破，全年交易量仍面临下行压力，预计新房成交面积将下降6%，新房与二手房的总成交量将下滑3%，价格也将持续走低，金额同比下降9%。然而，若中央能在“适度宽松的货币政策”引导下，加大对需求侧的扶持力度，2025年市场有望迎来增长，预计销售面积同比增长5.1%，价格止跌回升，金额同比增长6%。

Q4：地产市场见底时，哪些指标将率先反弹？

郭镇认为，2025年土地与开工指标将展现出弹性。2024年，土地与开工增量指标跟随销售持续下行，预计全年下滑幅度将超过20%。此外，拿地开工率低的问题已广泛影响产业链逻辑。随着市场预期的修复，土地成交与开工情况将显著改善。在乐观预期下，拿地强度及开工率均有望好转，2025年商住用地出让金同比增长14%，开工面积增长9%。而在悲观预期下，投资强度可能下降，若开工率保持不变，则2025年土地成交金额将下降14%，开工面积下滑13%。

Q5：地产对经济带动作用如何？竣工情况是否有弹性？

郭镇指出，与实物工作量相关的指标仍面临下行压力。基于主流房企土储及竣工比例测算，预计2024年与2025年行业竣工面积将分别下滑25%与22%。土地购置费、施工面积将对2025年的投资形成拖累。在乐观与悲观预期下，2025年投资将分别同比下降7.6%与11.7%。

Q6：2025年地产板块投资机会何在？

郭镇强烈看好2025年地产板块的投资配置价值。2024年，行业最大的变化在于中央对行业态度的转变。而2025年，将是房地产行业“止跌回稳”的关键之年，市场有望从“政策底”过渡到“价格底”，地产企业将迎来基本面驱动下的估值修复机遇。因此，推荐关注具备强大投融能力、短期销售增速快的龙头企业。

（文章来源：广发证券，图片来源于网络）