不动产信托财产登记试点正式落地北京！近日，国家金融监督管理总局北京监管局携手北京市规划和自然资源委员会，联合发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发【2024】337号）。该《通知》明确指出，北京地区的信托公司有权在北京市行政区域内设立不动产信托，且此政策自发布之日起试行一年。

不动产信托，作为一种由委托人依法将其不动产转移给信托机构，并由信托机构按委托人意愿管理的信托业务，其财产登记环节至关重要。《通知》详细阐述了不动产信托财产登记的定义与流程，要求委托人交付的不动产需符合转让条件，权属清晰，无权利限制。这一制度的实施，不仅强化了风险隔离功能，还显著降低了委托人的信托设立成本。

用益信托网研究员喻智认为，不动产信托登记制度对于服务信托及公益/慈善信托具有显著支持作用。它不仅能拓展信托业务的受托财产范围，简化操作环节，减少设立成本，还能在一定程度上拓展信托的业务场景，如推动以房养老的养老金融产品、不动产家族信托等创新业务的发展。

功承瀛泰律师事务所律师唐潮指出，本次《通知》还将有助于推动遗嘱信托等特殊需要信托业务的发展。过去，部分委托人因担心财产登记到受托人名下会丧失控制权而不愿设立不动产信托。此次《通知》提供了新的解决方案，有助于缓解这类委托人的顾虑。

根据《通知》安排，不动产信托财产登记的办理流程包括信托产品预登记、签订信托文件以及向不动产登记机构提出登记申请三步。这一流程的明确，为信托机构提供了清晰的操作指引。

信托财产登记作为我国民商事登记制度的重要补充，是发挥信托灵活性和功能优势、保障信托财产独立性的重要制度安排。然而，由于缺乏配套的制度安排，信托财产登记制度在我国长期处于“有法可依、无法操作”的状态。此次《通知》的发布，标志着我国在不动产信托财产登记制度方面迈出了重要一步。

清华大学法学院金融与法律研究中心研究员杨祥表示，不动产权属的移转以办理不动产登记为前提，信托财产登记制度的完善将直接决定不动产信托的生效与否。未来30年，中国将有超过100万亿元的资产传承给下一代，不动产信托的先行先试将为这一进程提供有力支持。

尽管本次《通知》的出台将极大拓展信托业的展业范围和信托规模，但业内也指出了一些有待完善的地方。唐潮分析称，目前不动产信托业务最大的障碍不在登记制度上，而是在税收制度上。由于交易过户限制，受托人只能从委托人手上“购买”不动产，从而产生税费，成为阻碍委托人设立不动产民事信托的障碍之一。此外，信托专家廖鹤凯还提到，不动产信托财产交易会产生交易记录和信托文件，这可能突破信托的保密性原则。因此，在推动不动产信托发展的同时，还需关注并解决这些问题。

（文章来源：界面新闻，图片来源于网络）