产业园区作为支撑我国现代产业体系加速构建与新质生产力迅猛发展的核心平台，其资产存量价值惊人，已成为我国REITs市场中的关键一环。近日，中国证券报记者深入探访了华安张江产业园REIT的底层资产，该项目不仅是国内首批实现“首发+扩募”的基础设施公募REITs之一，还由上市公司张江高科作为原始权益人的主要投资方。

张江高科副总经理赵海生指出，产业园区行业正逐步从粗放型高速开发增量阶段转向精细化高质量管理存量阶段。REITs的收益主要源于产权类基础设施所产生的租金及运营管理收入，为投资者提供了稳定可靠的现金回报。

华安张江产业园REIT目前持有张江光大园和张润大厦两大基础设施项目，均坐落于张江科学城核心区域的上海集成电路设计产业园内。园区内集成电路产业氛围浓厚，并设有专门的上海集成电路产业展厅。得益于上海和张江科学城的政策扶持，张江已成为国内集成电路产业链最完备、技术水平最领先、自主创新能力最强的区域之一。全球芯片设计10强中有7家在此设立了区域总部或研发中心。2023年，张江集成电路产业规模高达2192亿元，占全国比重18%，占上海比重67%，吸引了近700家集成电路企业。

截至2024年9月末，张江光大园和张润大厦两项目的整体签约率高达92.05%，出租率为85.20%。签约租赁业态主要集中在集成电路、TMT（含在线新经济）、金融科技、先进制造业、产业服务配套、医疗及生命科学等领域，其中集成电路占比超过四成。这与上海在战略新兴产业方面的重点投入不谋而合，未来产业园区的工作重心将围绕产业发展展开。

赵海生表示，张江高科正从传统产业园区开发企业向科技产业投资控股集团转型。他认为，产业园区行业未来的发展潜力在于更精细化的园区管理与服务，以及深入产业、积极引领产业生态。近年来，国家和地方政府不断出台相关政策，支持战略新兴产业加速发展，推动产业园行业转型升级。多只产业园区REITs也表示，将充分利用政策红利，发挥其在促进产业聚集、推动区域经济发展等方面的重要作用，为投资者创造更多价值。

面对激烈的市场竞争，产业园区REITs采取了灵活的价格竞争策略，以应对市场挑战，吸引租户。赵海生强调，除了租金外，产业氛围、合作伙伴、人才和供应链上下游等也是企业选择产业园区的重要考量。张江高科正通过构建产业联盟、加强产学研合作、建设公共产业服务平台等措施，加强产业生态建设。

在运营方面，华安张江产业园REIT去年面临大租户退租、出租率下降等挑战。但运营团队通过打造产业集群效应增加租户黏性，以及合理分配底层资产内租户的租期，分散了原租户的集中度和到期时间，有效避免了单一租户退租导致的出租率大幅下降。同时，外部管理机构也设置了招商服务部，与政府招商部门、行业协会等建立了良好的沟通渠道，以持续拓展潜在租户储备。

自首批REITs产品推出以来，REITs市场已初显成效。扩募作为REITs最具特色的发展途径之一，正引领市场向更深层次、更宽领域发展。华安张江产业园REIT作为首批REITs扩募项目之一，通过扩募提升了底层资产的运营效率和竞争力，有效推动了区域经济的转型升级。扩募完成后，该REIT的现金分派率有所提升，且张润大厦的出租率也较去年同期显著提升。

赵海生表示，产业园区REITs可以通过扩募不断纳入同质优质资产，形成产业集群优势，增强客户黏性，吸引更多产业租户入驻，实现资产的规模效应和运营协同效应。东吴苏园产业REIT相关负责人也认为，扩募机制使REITs市场更加市场化，有效支撑了基础设施实体经济的高质量、可持续发展。

（文章来源：中国证券报·中证网）