今年以来，一线城市豪宅市场风光无限，但与此同时，“老破小”这一刚需房产类型也在暗流涌动，成为市场的新焦点。易居研究院报告指出，“老破小”二手房价格泡沫已消除，价格回归健康。

随着二手房泡沫的挤出，以及限购政策优化、首付比例降低等利好措施，这类房产成为寻求稳定回报的投资客和价格敏感的刚需客的心头好。数据显示，今年11月，四大一线城市二手房成交量均实现同比或环比的正向增长，“老破小”在其中扮演了关键角色。

以北京、上海、广州、深圳为例，小户型、低总价的二手房成交占比显著上升。在北京，90平方米以下的二手房成交占比约66.3%；在上海，总价300万元以内的二手房成交占比约60%；在广州，市中心老城区60平方米以下小户型持续呈现增长势头；在深圳，总价150万元以下的二手房成交占比环比增长4.1个百分点。

“老破小”成交量走高，甚至催生了新的流量赛道——“老破小”博主。不少年轻人在小红书分享自己抄底、改造“老破小”的经验，引发广泛讨论。

投资客们如猎手般穿梭在城市中心，寻找笋盘，期待楼市回暖时的“翻身”机会。他们看重的是“老破小”的租售比和投资回报率，尤其是在当前房价较低、市中心老房子投资回报率尚可的情况下。以上海为例，曹杨等典型“老破小”板块租金回报率普遍在2%左右，个别板块甚至接近3%。

同时，总价百万的“老破小”也成为刚需群体的首选。这类房产在通勤距离、对口学区、生活配套等方面具有优势，能够平衡理想与现实的冲突。吴静在深圳布吉购置了一套总价146万元的“老破小”，她表示对这个房子各方面都比较满意。

机构统计数据显示，今年以来，四大一线城市二手房成交量持续走高，11月的成交量刷新近年成交纪录。“老破小”的每一次成交都在讲述市场的另一种可能性，这也让二手交易高潮迭起。

克而瑞分析认为，二手房成交上升的原因主要有两个：一是刚需客群价格敏感度较高，在当前市场环境下，二手房业主调整预期，降价挂牌；二是二手房价远低于新房，更受刚需客群青睐。此外，超大特大城市房地产发展方略中，城中村和旧城改造将成主角，“老破小”在旧城改造中将占据越来越重要的地位。

对于购买“老破小”的客户而言，他们最关心的除了房价还会不会跌，就是未来房子原拆原建后能否顺利置换。房子不仅是他们在城市的根，也可能是新一轮财富积累的起点。

（应受访者要求，吴静、张文康、葛晏为化名。）

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（文章来源：时代周报）