随着中国经济的稳健增长与金融市场改革的持续推进，公募REITs作为一种前沿投融资工具，正逐步展现其强大的市场影响力和广阔的发展潜力。站在首批REITs产品上市三周年的关键节点，REITs市场已初显成效。

扩募作为REITs市场最具特色的发展途径之一，正引领市场向更深层次、更宽领域迈进。自首批公募REITs上市以来，上交所持续推动重点领域项目扩募，为REITs市场发展提供强大驱动力。目前，沪市首批基础设施公募REITs扩募项目——中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT已成功上市交易，并迎来更多REITs项目宣布扩募的好消息。

2024年以来，中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安临港REIT扩募申请已获中国证监会、上交所受理，华夏北京保障房REIT扩募项目已收到上交所反馈意见，国泰君安东久REIT及中金厦门安居REIT均已发布扩募公告。上交所REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局日益清晰。

上交所REITs市场正不断注入新活力，不仅通过扩募机制为投资者提供更多范围、更多种类的优质投资机会，还通过完善制度建设，推动REITs底层资产运营能力不断提升，提高资产质量，注重投资者回报，引领市场稳健前行。

扩募机制是REITs市场稳健增长的重要源泉。纵观海外REITs市场发展，扩募是实现市场规模增长的主要方式，也是REITs产品外延式增长的重要途径。海外成熟市场在经历了前期REITs产品数量的快速增长后，整体市场趋于稳定，每年新增规模逐渐由新发产品数量转变为存量产品的规模扩张。我国REITs市场也已成功落地首批REITs扩募项目，激发了市场主体的参与热情，支持运作良好的REITs通过扩募机制做优做强。

张江产业园通过扩募提升了底层资产的运营效率和竞争力，进而有效推动区域经济的转型升级。中金普洛斯REIT也通过成功扩募，将底层资产扩大至10个仓储物流园，分布于五大城市圈7大城市，有力承载和支持了所在地区的民生和经济发展。

2024年以来，沪市REITs市场共有6单REITs发布扩募公告，其中4单已经受理。发布扩募公告的REITs项目涵盖了产业园、清洁能源、保障房等多个领域。基金管理人、原始权益人、地方政府等纷纷表示，通过扩募机制将越来越多的优质资产推向基础设施REITs市场，为REITs市场的生态建设贡献力量。

目前申报扩募的项目中，保障性租赁住房行业最为积极踊跃。沪市扩募推进中的3单保障性租赁住房分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT。作为北京市重要的保障性住房REITs产品，华夏北京保障房REIT备受市场关注，且二级市场表现优异。新购入项目为北京房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园，具备丰富的扩募潜在资产。

华夏基金华润有巢REIT作为上海市重要的保障性租赁住房REITs产品，此次扩募资产为上海市闵行区的有巢马桥项目，是上海市保障性租赁住房示范项目。有巢住房租赁（深圳）有限公司表示，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的可扩募资产。目前，华夏基金华润有巢REIT扩募也已被证监会、上交所受理。

此外，中金厦门安居REIT公告了扩募计划，此次拟购入资产位于厦门市岛内的思明区和湖里区。作为厦门市重要的保障性租赁住房REITs产品，2024年中金厦门安居REIT已实现分红收益达4.65%。厦门安居控股集团有限公司表示，本次新基础设施项目的购入将实现存量与增量资产的良性循环，助力厦门市租赁住房资产的进一步发展壮大。

在各行业REITs扩募加速推进的同时，涌现出大类行业资产混包等创新机制。中航京能光伏REIT作为今年第一单获受理的扩募项目，拟购入位于云南省保山市腾冲市的苏家河口水电站项目和松山河口水电站项目，成为国内首单跨区域探索光伏+水电资产混装的扩募项目。未来若是成功获批，公募REITs有望实现从单一资产扩募迈进混装资产扩募的2.0时代。

国泰君安临港创新产业园REIT扩募创新推出“工业厂房+研发办公”的资产组合，是临港集团“上市公司+公募REITs”双轮驱动的首次尝试。上市公司优质资产注入到国泰君安临港创新产业园REIT中可有效盘活上市公司存量资产，促进形成园区新质生产力，有利于促进国泰君安临港创新产业园REIT的持续经营稳定向好。

近年来，上交所作为我国公募REITs主要的上市场所，在REITs市场提质增速的同时，不断推动完善扩募机制，目前已上市项目形成“首发+扩募”双轮驱动格局，为REITs市场发展提供强劲内生动力。同时，上交所在扩募推进中持续关注投融资对接工作，提升信息披露的透明度和规范性，平衡新老投资者利益，保障投资者合法权益。

实际上，除REITs扩募外，上交所还在REITs市场生态建设方面持续发力，引领REITs市场高质量发展。上交所坚持“好项目好待遇”理念，引导原始权益人深度参与REITs平台建设，优化制度规则提升信息披露针对性及有效性，促进市场投融双方的协同发展。

上交所有关负责人表示，未来将继续优化扩募机制，持续引导基础设施REITs提高规范运作水平，督促各参与方积极履职尽责，促进基础设施项目提升运营质效和投资者回报，形成“投融方互信、投融端协同、投融资畅通”的市场生态，打造透明、规范、具有成长性的REITs市场。