继远洋集团退出CBD核心写字楼国寿金融中心、凯德集团商业地产运作平台凯德商用以20.37亿元拍下博瑞大厦后，北京大宗商业地产市场挂牌交易持续活跃。近日，北京产权交易所信息显示，北京发展大厦有限公司100%股权及约1.57亿元债权正在转让，挂牌起始价高达20.4亿元。

据高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒透露，博瑞大厦曾以约7万元/平方米的单价报价，但此次拍卖后成交单价降至约4.5万元/平方米，相当于7折出让。此类法拍资产背后往往存在复杂的债权关系，买家因此持谨慎态度。近两年来，北京涉房大宗资产在法拍平台频繁上架，多为房企为化解债务压力而进行的资产处置。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、董事李想指出，当前市场上可供出售的涉房大宗资产持续增加，处于供过于求的状态，项目议价空间较大。卖方急于抛售自持资产以降低债务压力，而潜在买家则对项目的品质和价格保持高度警觉，把握大宗资产价值走低的窗口期进行抄底式收购。

法拍房市场同样表现出折让力度大的特点。例如，上海市松江区梅家浜路的826套房地产整体拍卖，起拍价仅为评估价的5.6折。此外，上海华侨城苏河湾别墅在法拍过程中也经历了价格的大幅折让。

数据显示，2022年10月份，北京市的法拍房（含住宅、商办等不动产）共上拍约700套房源，成交240套左右，成交占比约为34%。京沪两地在法拍平台上架的涉房大宗资产规模及折让力度均显示出开发商更倾向于出售资金沉淀大的商业资产，以缓解偿债压力和保持正常经营。

尽管涉房大宗资产规模加大，但买家出手依然理性且谨慎。2022年前三季度，北京商办大宗投资市场整体表现低迷，累计成交金额较去年同期大幅下降。上海涉房资产大宗交易也远低于去年同期水平。

李想表示，目前大宗投资市场以买方市场为主，卖方与潜在买家仍处于博弈阶段。但自用型收购及通过法拍渠道购得资产的比重在2022年有所提升。自用型买家活跃度较高，但买家需厘清法拍涉房大宗资产背后的债务关系才敢接盘。

在涉房大宗资产中，传统的商办资产尤其是写字楼资产最受青睐。此外，投资者对利基资产如物流园区、健康生命科学园区、数据中心、长租公寓等的兴趣也越来越浓厚。自用型买家多为国企、央企、上市公司、金融机构及互联网科技公司等，而投资型买家则包括国内外房地产投资基金、开发商等。

在当前不确定性市场中，投资型买家看项目更趋谨慎，前期尽调及研判周期延长，导致大宗投资市场活跃度整体回落。