12月9日以来，公募REITs二级市场表现显著反弹。据数据显示，从12月9日至12月16日，中证REITs指数（932009.CSI）累计上涨2.48%，结束了之前自8月15日至12月8日累计6.54%的下跌趋势。

在此期间，全市场已上市的54只公募REITs中，有50只价格出现上涨，其中20只REITs的涨幅累计超过5%。这些REITs的底层资产涵盖了能源基础设施、保障性租赁房、水利设施、消费基础设施以及仓储物流等多个领域。值得一提的是，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏特变电工新能源REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏基金华润有巢REIT的涨幅更是超过了10%，而10月底新成立的银华绍兴原水水利REIT的累计涨幅也达到了9.25%。

表：12月9日至16日，涨幅累计超过5%的公募REITs名单。

公募REITs市场情绪同样有所回暖。数据显示，12月9日至12月13日这周，全市场公募REITs的周成交额合计为29.88亿元，与前一周的19.17亿元相比，增幅超过了50%。

业内人士分析指出，近期REITs二级市场回暖主要得益于重磅会议释放的积极信号、国内利率的快速下行以及产品分红预期等多重因素。在利率下行周期中，REITs因其兼具股性与债性，投资价值逐渐得到投资者的认可。REITs类资产的利率敏感属性和红利属性日益凸显，其长期配置价值也随之显现。市场预期在适度宽松的货币政策下，明年利率和流动性的宽松将更加明显。

招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿表示，从具体结构来看，直接受利率下行利好影响，分派稳定的保障性租赁房REITs表现尤为突出，其次是分派率高且行业整体表现具有较强韧性的新能源、水利设施、消费等行业。行业和风格的轮动效应明显，本次上涨背后反映出当前REITs估值合理、基本面稳健，且受益于利率水平下行和机构资产荒的持续，其利率敏感属性和红利属性正逐步被市场发掘。

截至12月16日，全市场已有59只公募REITs成立，发行规模合计约1600亿元（不包含扩募）。2024年共有27只公募REITs成立，发行规模合计超过600亿元。从发售情况来看，不仅机构投资者对公募REITs表现出浓厚的兴趣，公众投资者的认购热情也十分高涨。年内上市的公募REITs中，多只产品的公众发售部分在一天内即售罄，并进行了比例配售。

Wind数据显示，目前有5只公募REITs已募集结束，正等待成立或上市交易，还有7只公募REITs在等待获批。

展望2025年，在广谱利率下行和资产荒的背景下，公募REITs能否在大类资产配置中发挥积极作用？后市的投资机会又在哪里？公募人士认为，在REITs市场供需两端同步发力的基准情形下，市场或维持结构市特征，板块表现将依据基本面差异出现分化。若宏观政策进一步加码，强周期REITs项目的经营基本面有望改善，消费、一线城市产业园以及货运占比较高的高速项目或率先受益；而弱周期板块则可能更多围绕均衡利差进行交易，需关注资产的稀缺性和长端利率波动的影响。

从投资机会来看，当前REITs投资在一级市场估值审慎的情况下，对于二级溢价较高且具备抗周期属性的业态，如市政环保、保障性租赁房、能源、厂房等值得重点关注。在二级市场方面，首推消费业态，保障性租赁房及厂房可择机逢低布局，并建议优选板块内高股息的标的。

中长期来看，监管层有望从专项立法、引入增量资金、加强主动管理等方面着手推动REITs市场的高质量发展。招商基金万亿预计，在未来一段时间里（若上述内容逻辑不发生变化），REITs市场的阶段性、结构性行情或将延续，REITs的长期配置价值或将进一步凸显。从行业角度来看，继续看好消费、公用事业、部分新能源以及经营业绩回升的产业园区和高速公路等领域可能获得超额收益。此外，直接受利率下行利好影响，分派稳定的保障性租赁房预计将继续表现出色。

（文章来源：界面新闻）