在政策利好及多地楼市回暖的背景下，房企纷纷加快了偿还债务的步伐。近日，龙湖集团宣布完成“21龙湖拓展MTN001”债券的本金兑付与付息，今年内到期的所有公开债务均已清偿完毕。与此同时，万科今年前9月也累计偿还有息负债约700亿元，同样已无境内外公开债。

据《每日经济新闻》记者梳理，截至目前，万科、龙湖集团、首开股份均已完成今年内到期债券的偿还。中指研究院统计显示，2024年房企到期债券规模为7703.1亿元，同比下降19.6%，但仍处于较高水平。其中，信用债占比69.0%，海外债占比31.0%，房企境内债务偿债压力依然较大。

中指研究院企业研究总监刘水指出，尽管今年仍有房企发生债务违约，但总体势头已明显放缓。他预计，2025年房企到期债券余额仍将超过7000亿元，但规模较偿债高峰期已有明显减少。

面对销售业绩持续下滑带来的流动性挑战，房企纷纷采取措施处理债务问题。万科通过抵债和推进大宗资产交易等方式降低负债，前9月已实现大宗交易签约金额232.6亿元，涵盖办公、商业、酒店和公寓等多个项目。此外，万科还与中信、泰康共同设立了Pre-REIT基金，拓展资产退出渠道。

龙湖集团则采取了另一套偿债策略。目前，龙湖的流通中债券约为213亿元，偿债高峰集中在2027年和2028年。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，公司正在提前归集、筹划明年一季度到期的境内债券，并计划逐步有序地偿还相关债务。

在应对流动性压力方面，房企不仅通过加快销售去化、出售资产等方式“开源”，还积极利用融资支持政策加快获取融资。然而，同策研究院研究总监宋红卫指出，目前市场上仅有少数几家房企明确偿还了2024年公开市场债务，考虑到其他非公开市场债务，很少有公司能够完全偿还。

国家统计局数据显示，今年前10月全国新建商品房销售面积和销售额均同比下降，百强房企销售总额也大幅下降。这表明房企仍面临着较大的偿债压力。尽管如此，房企债务违约势头整体已放缓。

近日，多家房企宣布了债务重组的最新进展。荣盛发展未能如期兑付本息共计16.7808亿元的债券，但表示将积极与债券持有人沟通后续方案。龙光集团则宣布境外债务重组的最后截止日期进一步延长至2024年12月18日。此外，融创中国境内债务重组也取得新进展，两只债券已通过重组表决。

相关业内人士表示，融创中国两只境内债券通过重组表决，标志着房地产行业化债由展期迈入了重组的新阶段。这对于面临较大融资压力的房企而言，可有效缓解债务压力。

据同策研究院统计，截至今年第三季度，房地产开发企业平均负债率仍保持在较高水平，房企整体负债率下降并不明显。因此，房企仍需继续努力降杠杆、偿债。

在刘水看来，房企在加快销售去化、出售资产的同时，还应做细“节流”工作，减少拿地、支出，并积极进行债务重组。值得注意的是，中央政治局会议已强调“稳住楼市股市”，并释放出更加坚定的稳楼市信号。这对于房企而言，无疑是一个积极的信号。

来源：DM研究院

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