【导读】公募REITs领域迎来新风向，民营企业项目开始崭露头角。

在中央政府鼓励民间投资、以多样化方式盘活存量资产的背景下，民营企业REITs项目正逐步增多，为市场注入了新的活力。

多位业内人士指出，民营企业注重效率，拥有更为灵活的激励机制。引入民营企业，将有效提升公募REITs市场的运营效率，推动行业整体发展。

民企REITs发展势头强劲，多只产品成功上市

据统计，截至12月7日，今年已有包括嘉实物美消费REIT、中金联东科创REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT在内的4只民营企业REITs成功上市，合计募集规模突破50亿元。此外，还有3只民企REITs已提交至交易所审核，其中，易方达华威农贸市场REIT、南方顺丰仓储物流REIT已进入问询阶段，汇添富九州通医药仓储物流REIT则处于反馈阶段。

这一趋势的背后，离不开中央对民营经济的政策支持。2023年7月，中共中央、国务院发布意见，明确提出促进民营经济发展壮大，加大对民营经济的政策支持力度。同年11月，国家发改委也发布了相关政策，鼓励民间投资项目参与REITs试点。

随着资产类别准入门槛的逐渐降低，民营企业REITs的发展也迎来了新的机遇。公募REITs发展初期，项目主要集中在高速公路、公用事业和产业园区等领域，央国企占比较高。但近年来，能源、消费基础设施、公寓等新类别相继放开，为民营企业参与REITs市场提供了更多可能。

公募REITs与民营企业融资需求高度契合。传统的融资渠道如银行贷款、债券发行等限制较多，而REITs通过证券化方式，将不动产资产转化为可流动的金融产品，为民营企业提供了更为灵活便捷的融资途径。

关注民企REITs机制创新与扩募能力

与国有企业相比，民营企业在资产运营、扩募能力和公司治理等方面具有独特特点，这也引起了基金管理人的高度关注。优质民营企业能够突破传统思维局限，引入先进理念与专业经验，对底层资产进行精细化管理与深度价值挖掘。同时，他们效率高，能快速定制并实施适配性服务方案，从而增强底层资产的吸引力和竞争力。

然而，中小型民营企业在治理机制和规范化管理方面仍有待加强。此外，民营企业持有的资产规模相对有限，因此扩募能力也是市场关注的焦点之一。对此，专家建议，民营企业REITs应关注治理机制与合规性，确保运营管理的规范性和透明度，同时增强信息披露，尤其关注关联交易等问题。同时，还应关注企业的激励机制，推动行业创新发展。

推动产品供给多元化，助力市场健康发展

公募REITs市场的稳步发展离不开民营企业的积极参与。民营企业进场有助于增加参与主体多样性、提升市场活力。发展民营企业REITs有助于推动产品供给多元化，完善REITs市场结构。

专家指出，民营企业通过公募REITs将大量存量不动产资产证券化，转化为可在资本市场交易的份额，这不仅扩大了公募REITs市场的资产规模，还提高了其在金融体系中的地位和影响力。随着资产的丰富程度提高，将吸引更多机构参与REITs投资研究，提高市场流动性。此外，民营企业市场敏感度高、创新灵活，能推动REITs产品、运营、融资等方面的创新，提升市场适应性，构建健康稳定的市场生态。

未来，随着信息披露和投资者保护机制的进一步完善，市场对民营企业项目的接纳程度将逐渐提升。民企REITs有望站上更加广阔的舞台，为REITs市场的繁荣发展贡献更多力量。

（文章来源：中国基金报，图片来源于网络）