11月土地市场亮点频现，上海第七批次土拍圆满结束，10宗涉宅用地全部顺利成交，平均溢价率接近15%。同期，杭州3宗宅地也成功出让，其中一宗溢价率高达约23%；济南起步区更是迎来了近年来首宗溢价成交地块，溢价率接近16%。

据克而瑞数据显示，11月1日至11月28日期间，全国300城土地供应和成交规模环比分别增长了150%和24%，土地溢价率达到6.1%，创下年内新高。这一增长态势显示出土地市场在经历了一段时间的低迷后，正逐渐回暖。

业内人士指出，尽管11月土地市场成交规模和热度有所上涨，局部亮点频现，但市场整体尚未完全走出低迷区间，土拍分化现象预计将持续。预计12月土地市场热度或保持稳定，但大幅上升的可能性较小。

土拍再现“高溢价”

11月，重点城市热点地块频现。中指研究院数据显示，当月有22个重点城市的18宗地块溢价率超过10%，其中上海占据8宗，杭州4宗，北京和成都各2宗，深圳和济南则各有1宗。特别是11月27日出让的上海浦东新区新杨思地块，以79亿元的总价成交，溢价率高达40.4%，创下了2021年以来上海土拍溢价率的新高。此外，成都高新区桂溪街道和锦江区柳江街道的两宗地块也在11月分别以46.1%和44.4%的溢价率成交。

中指研究院分析师孟新增表示，重点城市多宗地块竞拍热度较高，这背后反映出房企在拿地时持续聚焦核心城市优质地块的策略。克而瑞数据也显示，在重点城市土拍的带动下，11月30家典型房企拿地金额大幅上涨，单月投资金额达到900亿元，同比、环比分别增长107%和181%，创下2024年以来新高。

然而，这并不意味着企业投资意愿出现全面逆转。在克而瑞监测的30家房企中，仅有11家房企拿地，且拿地金额超过100亿元的均为今年拿地规模较大的央国企，如保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、越秀地产等，且主要集中在上海、北京等高总价的核心城市。

今年1月至11月，央国企始终是拿地主力。中指研究院数据显示，在22城成交的住宅用地中，央国企拿地金额合计占比约77%。但值得注意的是，部分城市如杭州、长沙、青岛等，本地民企拿地占比较高。

房企尤其是民营房企在拿地时仍较为谨慎。中指研究院数据显示，今年1月至11月，TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，降幅相较1月至10月收窄7.1个百分点。

孟新增认为，从当前土拍市场来看，房企仍保持精准投资的战略，热点城市优质地块热度犹存。随着销售端逐渐企稳，核心城市土拍或继续温和修复。

土地出让收入上涨

纵览全国土地市场，克而瑞监测发现，11月1日至11月28日，全国300城土地供应3.2亿平方米，环比上升150%；成交1.4亿平方米，环比上升24%。然而，在中央严控增量、地方加快落地房地产支持政策的背景下，土地供求规模仍小于去年同期。

麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱表示，11月土地供应和成交规模增加的原因主要有两方面：一是各地为完成年度供地计划，在11月集中推出地块；二是供地质量的提升和需求端信心的边际好转，也在一定程度上提高了房企拿地积极性。此外，有品牌房企人士表示，年底部分房企也在寻求补货，为明年做项目储备。

中指数据统计发现，11月300城住宅用地成交5348万平方米，同比下降12.9%；土地出让金3199亿元，同比增长23.4%。年末核心城市加快推地，带动了土地出让金的上涨，其中北京、上海单月土地出让收入均超过300亿元。

王小嫱指出，重点城市优质地块入市可以吸引更多开发商参与竞拍，从而助力土拍溢价率回升。克而瑞监测也发现，11月300城土地溢价率为6.1%，较上月增加2.8个百分点，创下年内新高。随着需求端信心的边际好转以及平均供地质量的提升，典型城市平均溢价率企稳上涨。

克而瑞分析称，11月土地市场迎来了难得的成交规模和热度共同上涨的局面。局部亮点主要得益于优质地块的推动。受高质量供地规模延续的影响，预计12月将继续迎来高溢价优质宅地，而央国企依旧会是核心城市的拿地主力。

王小嫱则认为，近期房地产市场企稳开始向土地市场传导，但传导效果还需进一步观察。预计12月土地市场热度或将保持，但大幅上升的可能性较小。长期来看，土地市场走势仍需密切关注宏观经济环境及政策调控方向。

（文章来源：21世纪经济报道，图片来源于网络）