AI导读：

上交所持续推进REITs关键机制建设，激发市场机制作用，形成一批示范项目，实现市场投融双方协同发展。通过优化信息披露、激励运营管理机构、加强投融对接等措施，推动REITs市场健康循环。

本报记者田鹏

自基础设施公募REITs产品面世以来，上海证券交易所（简称“上交所”）不断深化关键机制改革，积极赋能REITs项目参与方，尤其是那些诚信可靠、致力于机制完善、运营质效提升及投资者回报的机构。通过激发市场机制活力，上交所对透明、规范、成长性强的REITs项目给予正面反馈，成功树立了一批标杆项目，实现了市场投融资双方的共赢发展，推动了REITs市场的健康循环。

原始权益人：深度介入，拒绝旁观

参考国际成功经验，REITs的蓬勃发展离不开产业方的深度参与。在资产运营及后续资产引入方面，产业方凭借专业优势与行业资源发挥着关键作用。在我国REITs实践中，企业尤其是原始权益人高度重视REITs平台建设。例如，中航京能光伏REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏基金华润有巢REIT等项目均在集团层面设立了REITs运营官，从战略高度统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等关键事务，为REITs平台的持续发展注入不竭动力。

华夏基金华润有巢REIT原始权益人相关负责人指出：“尽管原始权益人在REITs中扮演资产卖方角色，但在后续扩募及重大经营决策中仍具有不可替代的影响力。因此，在原始权益人或其控股股东、实际控制人层面设立REITs运营官，能有效整合集团资源，确保REITs的持续发展。”

运营管理机构：市场化激励，激发活力

除了集团层面的重视，产业方在运营管理方面也发挥着重要作用。部分项目已实施市场化的激励约束机制，将基础设施项目运营效果与团队、个人绩效直接挂钩，极大地激发了运营管理团队的动力。东吴苏园产业REIT便是其中的代表，其近期发布的公告显示，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过预定目标时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效奖励，直接激励到岗位个人。这一机制的实施有助于推动国有企业运营机制的实质性改进。

嘉实京东仓储基础设施REIT运营管理机构负责人也表示，目前已建立与运营绩效挂钩的激励约束机制，根据运营管理协议获得的浮动部分管理费将按照内部考核机制直接分配给团队及个人。

信息披露：透明沟通，增强互信

作为公开市场证券产品，基础设施公募REITs的价格发现机制依赖于信息披露的有效性。监管机构强调，要逐步完善符合REITs特性的信息披露机制，提高临时报告的及时性，注重定期报告的全面性，披露具有行业特性和资产特性的信息，以展现基础设施项目资产的真实价值。近期披露的信息披露文件体现了这一监管理念，各方对REITs信息披露的重视程度显著提升。

临时报告中，REITs业绩波动的原因分析更加清晰，应对措施更加有效，帮助投资者直观理解行业波动、区域竞争格局及基础设施项目运营情况，同时感受到基金管理人和运营管理机构的坦诚态度。在定期报告中，除了内容更加规范、全面，披露形式也更加多样化。例如，华夏基金华润有巢REIT、东吴苏园产业REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、国金中国铁建REIT等四单项目在2024年中期报告中，通过图文并茂的方式展示REITs经营业绩，使投资者更加清晰地理解定期报告，提高了信息披露的可读性。

市场人士认为，信息披露是单向信息传递，而投资者关系管理则构建了REITs项目与投资者之间的双向沟通桥梁。目前，越来越多的原始权益人和运营管理机构注重与投资者的交流。

交易所：优化服务，助力发展

上交所债券市场是国内最主要的交易所债券市场，产品体系涵盖了公司债（含企业债）、资产支持证券、基础设施公募REITs、地方债、政策性金融债等多类产品，对落实国家战略、服务实体经济、满足多元投资需求具有重要作用。

对于积极推进REITs机制建设的原始权益人等相关方，上交所坚持分类监管理念，支持REITs参与各方综合运用交易所债券市场各项政策措施，加强市场示范引领，推动REITs市场做大做强，为投资者创造长期收益。例如，在债券融资方面，北京保障房中心有限公司作为原始权益人于2024年10月10日获批5.6亿元的ABS项目，东吴苏园REIT原始权益人相关方也分别于9月11日和10月8日获批合计27.8亿元的ABS项目。

在信息披露方面，上交所发布了《上海证券交易所债券发行上市审核业务指南第5号——简明信息披露》，优质REITs参与主体可申请适用，简化公司债券、ABS等品种在申报、发行、存续期的材料编制和信息披露安排，提高信息披露的针对性和有效性。

在投融对接方面，上交所市场搭建了全链条的路演服务平台，围绕REITs上市仪式、发行路演、业绩说明会等，丰富了公募REITs发起人、基金管理人与投资者的沟通交流方式和渠道。此外，在REITs发起人相关公司债和ABS方面，也推出了流动性提升举措。例如，中国铁建和北京能源于2024年9月分别发行的两只科创债铁建YK12和24京能K1，均被纳入上交所基准做市信用债，相关券商提供一二级联动及做市报价服务，助力流动性提升。京东发行的多只ABS也被做市商纳入自选做市，并提供ABS双边报价服务。

（文章来源：证券日报）