“漫长的等待终于有了结果，小莱在广州某银行申请的90万首套房商业贷款，在11月中旬以2.7%的年化利率成功批复，这一利率甚至低于5年以上公积金利率的2.85%。”小莱在社交媒体上分享了这一喜讯。

在评论区，众多网友纷纷晒出自己的贷款经历，如“10月底办下来了2.85%”，“赶在政策出来之前批的贷款，给了2.9%的房贷利率”等，反映出近期房贷利率的优惠情况。

然而，好景不长，广州多家银行接到通知，从11月7日起，新增房贷利率统一调整为最低3%。时代周报记者经向广州多家银行求证，证实了这一消息。

随着商业贷款利率的持续下调，公积金贷款的低成本、低利率优势逐渐削弱。今年，多个城市的首套房商贷利率已步入“2字头”，与公积金贷款利率的利差大幅缩小，甚至出现了倒挂现象。

面对商贷利率的优势，住房公积金的争议日益激烈。公积金贷款还“香”吗？未来公积金贷款利率是否会再次下调？这些问题成为了购房者关注的焦点。

目前，住房贷款主要有公积金贷款和商业贷款两种方式。公积金贷款注重社会福利，不以盈利为目的，而商业贷款则注重经济效益。两者的利率定价方式也存在差异，公积金贷款利率根据基准利率调整，而商业贷款利率则采取LPR+加点的形式。

然而，随着LPR的多次下调，商业贷款利率也相应降低。今年5月，中国人民银行发布通知，将5年以上首套个人住房公积金贷款利率下调至2.85%。这一调整使得公积金贷款与商业贷款的利差进一步缩小。

若持续降息，房贷利率倒挂现象或将出现。购房者可能会更倾向于选择流程更简单、额度更高的商业贷款，这将导致公积金的资金池面临流动性风险。麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪指出，房贷利率倒挂现象或将引发一系列连锁反应，如银行间的恶性竞争、不良贷款风险加剧等。

从长期来看，公积金贷款与LPR的利差已出现明显收窄。2020年，5年以上公积金贷款利率与5年期以上LPR相差1.4个百分点，而到了2024年10月21日，这一利差已缩小至0.75个百分点。

尽管公积金贷款利率的调整频率较低，但多位受访专家认为，随着房贷利率的进一步下探，公积金贷款利率根据市场走势或将下调。中指研究院政策研究总监陈文静表示，当前房地产市场处于筑底阶段，降低购房成本是助力市场“止跌回稳”的重要举措之一。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，下一步需要下调公积金存款利率来驱动公积金贷款利率下调，从而保持商贷和公积金贷款的利差。至于下调幅度，上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛建议，个人住房公积金贷款利率至少还应再下调80BP。

尽管有专家预测公积金贷款利率可能下调，但商业贷款利率是否会进一步下调仍存在不确定性。上海易居地产研究院副院长严跃进认为，随着市场形势的好转，商业贷款利率进一步下调的可能性减小。例如，广州已主动将商业贷款利率适度上调，以缓解商业贷款利率与公积金贷款利率倒挂的问题。

（文章来源：时代周报，图片来源于网络）