年内公募REITs市场表现抢眼，走出独立行情，备受险资和FOF的青睐。数据显示，截至9月2日，已上市的42只公募REITs中，有35只在二级市场的成交价呈现上涨态势，占比超过八成。其中，20只公募REITs年内涨幅超过10%，7只涨幅更是超过了20%，更有2只公募REITs累计上涨超过30%。

增量资金也在源源不断地涌入这一市场。根据2024年半年报，截至今年6月底，险资已出现在33只公募REITs的前十大持有人行列，合计持有份额高达20.1亿份。此外，公募FOF对公募REITs的持仓也在显著增加。截至今年6月底，已有45只公募FOF产品持仓公募REITs，合计持仓市值达到7317.33万元，相比去年底有了明显的增长。

公募REITs备受险资追捧

从整体来看，保障性租赁住房类型的公募REITs年内整体涨幅居前。中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT的年内涨幅均接近30%。2024年半年报显示，多数保障性租赁住房类公募REITs今年上半年净利润均同比实现增长。

中金厦门安居REIT的保障性租赁住房出租率今年上半年表现尤为突出，截至今年6月底，基础设施项目实际出租面积达到19.76万平方米，出租率高达99.51%。该REIT的前十大持有人中，有2家险资背景机构现身，其中平安财产保险旗下的传统普通保险产品新进为中金厦门安居REIT的第5大流通份额持有人，持有数量为1365.04万份。

华夏北京保障房REIT截至今年6月底的前十大流通份额持有人中也有2家险资机构。其中，中国人寿保险－万能－国寿瑞安在今年上半年虽有所减持，但仍为该REIT第2大流通份额持有人。另一只保障性租赁住房公募REITs——华夏基金华润有巢REIT的前十大流通份额持有人中，更是有7位均是险资。

整体来看，Wind数据显示，截至今年6月底，险资出现在33只公募REITs的前十大持有人行列，合计持有份额达20.1亿份。其中，同方全球人寿保险重仓的公募REITs多达10只，中国平安财产保险－传统－普通保险产品则重仓4只公募REITs，多为保障性租赁住房REITs。

FOF持仓公募REITs力度加大

自去年7月首批公募FOF将REITs纳入投资范围以来，FOF参与公募REITs的力度持续加大。从最新披露的2024年半年报来看，Wind数据显示，45只公募FOF产品的持仓出现公募REITs，合计持仓市值达7317.33万元，较去年底有了明显的增加。

其中，汇添富添福盈和稳健养老目标一年持有在今年6月底持有公募REITs市值最高，达2044.5万元，仅持有华夏中国交建高速REIT。中欧盈选平衡6个月持有也将公募REITs的持仓市值增至772.12万元。此外，汇添富添福增长稳健养老目标一年持有、中欧预见稳健养老一年持有、招商智安稳健配置1年持有、华夏养老2040三年、华夏养老2045三年等FOF对REITs的持仓市值也超过300万元。

流动性问题需关注

尽管公募FOF整体加大对REITs的关注，但REITs市场的流动性问题仍不容忽视。部分REITs产品虽然具有较高的股息回报，但流动性不佳的问题仍然存在。招商基金观察到，当前各REITs产品普遍倾向增加战略投资人占比，以确保发行顺利，因此战配投资者募集占比呈现上升趋势，这可能间接导致新发项目的二级市场流动性承压。

展望后期，REITs市场在经过一轮估值抬升和行业轮动后，估值已处于相对合理水平。派息率对机构配置盘仍有吸引力，但短期部分REITs出现了获利回吐，震荡加剧的走势，部分机构短期配置行为变得谨慎。预计在没有政策或重大事件催化的背景下，市场或将维持震荡分化的走势。

因此，投资者在短期应防止行业轮动、价格分化对绝对收益带来的负面影响，可考虑逢低参与REITs一二级市场估值合理的项目，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。