上海的历史风貌保护项目向来是各大优质房企竞相追逐的高端战场。近期，静安区再次推出了一项备受瞩目的历史风貌保护项目，该项目与先前的杨浦区平凉社区地块一样，房地联动价高达21万/平方米。

根据静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目的实施主体遴选公告，此次出让的两幅地块地理位置优越，南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划中的04-03、04-04地块，总面积达5.22万平方米，容积率分别为1.43和1.45。

具体来看，这两幅地块中的住宅用地占比较大，04-05地块的一类住宅组团用地占比不超过87%，05-01地块则不超过51%，且地块内部分别限高15米和24米。由于未对中小套型提出具体要求，业内推测可能会推出低密度的联排或叠拼类产品。

值得一提的是，与该地块相邻的虹口区最大单体旧改地块虹口17街坊“弘安里”同样是历史风貌保护项目，其住宅部分被打造成了仅121套的低密住宅，主力产品面积在245-503平方米之间。由于地处核心城区，这类低密住宅的价格自然不菲。

静安区地块的遴选报价以房地联动价21万元/平方米为基准，但这并非最终价格，后续协议出让地价将根据市房管局的书面批复进行相应调整。黄浦区金陵路项目中，低密度住宅的房地联动价已高达25万元/平方米。

然而，高售价住宅的背后是严苛的开发要求，尤其是对历史风貌的保护。该项目包含优秀历史建筑虞氏故居、不可移动文物武进路560号楼、泰山大剧院等建筑，均需得到妥善保护。未来，04-05地块内保留的历史建筑和一般历史建筑的总建筑面积将不少于5.14万平方米。

在规划上，04街坊的肌理保护范围占比不小于60%，05街坊则达到100%。同时，04-05地块将延续“总弄-支弄”鱼骨状的里弄空间肌理，并规划设置南北向主要弄巷4条，东西向主要弄巷1条。

此外，两幅地块中的商业部分也备受关注，相关规划要求大力发展“首店经济”、“品牌经济”，且商业物业在出让期间内自持比例不低于80%。可售部分在出售前须经静安区人民政府同意，并按整栋出售。

面对这样一个开发难度较大的项目，谁将最终胜出？公开信息显示，此前静安区的土地推介会吸引了众多港资开发商，包括太古地产、嘉里建设、香港置地等，以及保利、华发、招商蛇口等内房企业。这些港资开发商近年来在上海多有重大投资，如太古地产参与的张园项目、嘉里建设拿下的金陵路项目等。

根据遴选公告，静安天目项目地块的申请人需满足一系列严格条件，包括总资产规模大于500亿元、净资产规模大于200亿元、具备AA+及以上评级的主体信用评级等级证书和房地产开发企业二级及以上资质等。6月30日，静安区规划资源局将对有效申请人发放招商洽谈通知，业内预计7月底将揭晓相关结果。

（文章来源：第一财经）