新房库存的消化周期在不同城市间展现出显著差异。上海仅需5.7个月，杭州6.1个月，而西宁则需5年以上，山东日照与河北香河的周期更是超过4年。据上海易居研究院6月25日发布的《百城住宅库存报告》显示，100个城市中，68个城市的去化周期超过14个月，揭示近7成城市的房屋销售面临挑战。

在二季度新房交易普遍承压的背景下，全国多数地区库存却呈现非典型下降。截至2023年5月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50505万平方米，环比下降0.6%，同比下降3.6%。这两项指标分别连续5个月和4个月下降。

交易疲软与库存变化

海口、深圳、合肥和三亚等重点城市的库存同比增速显著，原因各异。海口和三亚与重启开发投资有关，深圳则因新盘供应增加导致库存上升，部分城市则受市场交易疲软影响。相反，肇庆、沈阳、中山、长春和苏州的库存有所减少，肇庆降幅达30%，而郑州尽管面临去化困难和保交付压力，库存同比却下降了17%。

在二三线城市库存下降的同时，近7成城市面临高企的去化压力。西宁、日照等人口流入少、城市能级低的城市，购房需求不足，去库存周期较长。

报告指出，济南、上海、珠海、杭州和中山等城市去库存状况良好，尤其是济南楼市具有可持续性。然而，即使在上海这样的市场，去库存快也主要归因于房价倒挂和地铁沿线项目，远郊项目销售不佳且存在违规现象。

全国100城新建商品住宅存销比排序（月） 易居研究院

老旧库存影响去化

部分城市库存增加凸显销售端疲弱。市场整体下行加剧了人口流入少、供应集中的二三线城市的去化难度，同时，城市库存结构也延长了去化周期。以西宁为例，其2021年及之前的库存占比高达7成以上，库存较为“老旧”。相比之下，杭州和合肥等城市的库存新鲜度较高，2022年及之后的库存占比近7成。

景德镇、哈尔滨、泉州等城市不仅库存高企、存销比周期长，还是房价指数同比环比跌幅榜的“常客”。一些城市因老旧库存占比过高且错过最佳销售窗口期，去化更为困难。

为应对去化压力，部分城市已调整政策。南京、合肥、郑州、杭州等地放松限购，福州福清取消限售，支持合理住房消费，包括落实最低购房首付比例和贷款利率政策，鼓励举办房产推介会等。

易居研究院认为，若销售数据不改善，三季度或重现去库存周期反弹风险。鉴于7成左右城市面临销售困难，激活合理住房消费需求的工作应具有普遍性。