跨境电商热潮持续升温，带动相关产业空间供需两旺。

2024年，尽管消费市场整体承压，但跨境电商行业却保持了强劲的增长势头。据海关总署统计，2024年我国跨境电商进出口额达到2.63万亿元，同比增长10.8%，这一增速高出同期外贸整体增速5个百分点。

在此背景下，广东省作为全国跨境电商进出口额的重要贡献者，其占比超过30%。近两年来，随着跨境电商行业的蓬勃发展，广东省对跨境电商相关的产业空间形态（如写字楼、仓储物流园）的需求也显著增加。以深圳为例，尽管深圳写字楼空置率整体较高，但龙岗坂田片区因聚集了大量跨境电商公司，其写字楼出租率却接近满租状态，某规模较大的写字楼项目空置率更是低至5%。

仲量联行的数据显示，2024年华南区域的广州、深圳、佛山、东莞、惠州五个城市的仓储物流园净吸纳量超过200万平方米，与新增供应规模相当，空置率也维持在7.5%的低位。这一趋势反映出跨境电商行业对仓储物流空间的巨大需求。

深圳龙岗坂田片区写字楼接近满租

戴德梁行的数据显示，截至2024年年末，深圳甲级写字楼的空置率为26.6%，同比增长0.5%，整体处于较高水平。然而，在龙岗坂田片区，写字楼市场却呈现出截然不同的景象。例如，位于龙岗区雅宝路的星河world项目，其写字楼出租率接近满租状态，与深圳甲级写字楼市场的高空置率形成鲜明对比。

星河world项目在2023年推出了约20万平方米的办公物业，并几乎全部出租；2024年，该项目的净吸纳量超过17万平方米，这一规模甚至超过了同期深圳甲级写字楼市场的净吸纳量。据戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理黄书礼介绍，2024年星河world项目写字楼租赁成交客户中，有近50%的企业属于跨境电商行业。这一片区已逐渐发展成为深圳跨境电商企业的聚集地。

此外，龙岗区坂田片区的天安云谷项目也表现出色，其已完工的写字楼面积约为82万平方米，2024年出租率接近97%。该项目的租户中，跨境电商企业的占比超过30%。

尽管跨境电商行业对深圳写字楼市场的租赁需求占比仍然较小，但这一趋势正在逐渐改变。随着跨境电商行业的不断发展壮大，其对高品质写字楼的需求也将进一步增加。

跨境电商仓储需求激增，华南区域领先

除了办公空间外，跨境电商的仓储、备货、拣货、分拨、发货等主要环节均在仓储物流园内完成。近年来，在跨境电商行业的带动下，华南区域非保税仓储物流产业园的供需规模也呈现出快速增长的态势。

据仲量联行统计，2024年华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储租赁市场连续第二年录得200万平方米的净吸纳量，在全国范围内处于领先水平。这一趋势得益于跨境电商行业的持续发力。

为了减少货运集散的成本，跨境电商企业偏好规模较大的仓储物流园。例如，普洛斯公司在2024年投入使用的清远时尚科技创新谷和东莞麻涌新沙物流园，分别由龙头跨境电商企业整租。此外，“跨境四小龙”之一的希音集团也在广州增城落户了其供应链总部，并规划建设智能化仓储物流配送园。

仲量联行的数据显示，在跨境电商企业稳定的租赁需求带动下，华南五市非保税物流仓库空置率同比保持稳定，维持在3%-7.5%之间的低位。截至2024年末，华南五市的非保税物流仓储存量规模共1562万平方米，其中跨境电商行业的物流仓储需求约547万平方米。预计未来两年，跨境电商行业对非保税物流仓储的租赁需求还将继续增加。

然而，值得注意的是，跨境电商行业也面临着地缘政治因素的影响。地缘政治冲突和贸易保护主义导致的贸易摩擦可能对国际贸易的稳定产生影响，从而对跨境电商平台的全球业务需求增长带来不确定性。但华南地区的产业链和供应链优势有望继续支持跨境电商企业在新兴海外市场持续扩张，并同步优化华南地区物流仓储网络布局。

（文章来源：第一财经，图片来源于网络）