美国房价上涨趋势放缓,楼市出现价量齐跌
AI导读:
美国房价上涨趋势放缓,7月凯斯-席勒指数显示房价同比涨幅回落,环比出现下降。同时,高房贷利率和通胀压力导致购房者负担能力下降,楼市出现价量齐跌的情况。
美国房价飞速上涨的时期已经落下帷幕。当地时间27日,标普道琼斯指数公司发布了衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller)。数据显示,7月全美房价指数同比上涨15.8%,较6月的18.1%涨幅有所回落,环比则下降0.3%,为2019年1月以来首次出现环比下降。具体来看,20大城市房价综合指数同比上涨16.1%,同样为2021年4月以来最小增幅,环比则下滑0.8%。在这20个城市中,有12座城市的房价环比出现下跌,数量较6月时翻番,其中旧金山和西雅图的房价环比跌幅最大,分别达到了3.5%和3.1%。
7月凯斯-席勒全美房价指数(图源:标普全球官网)
标普道琼斯指数公司董事总经理拉扎尔表示,尽管美国房价仍远高于去年同期,但7月的数据已经反映出楼市正在强势降温。他进一步指出,7月房价同比涨幅较6月低了2.3个百分点,这是凯斯-席勒指数创立以来涨幅放缓程度最大的一次。
为何房价在涨幅放缓的情况下仍能保持双位数增长?美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克向记者解释称,这主要是因为凯斯-席勒指数本身存在两个月的滞后期,并且其统计范围仅限于二手房销售数据。从买卖双方签订购房合同到该数据反映到指数中,通常需要一两个月的过户时间。因此,7月的数据实际上反映的是购房者在今年更早时候作出的买房决定,而当时的抵押贷款利率还低于当前水平。况麦克预计,随着贷款利率的上升,未来数月房价涨幅将继续回落,甚至可能会出现同比下跌的情况。
与此同时,随着美联储的激进加息政策,美国房贷利率也在持续飙升。据住房抵押贷款公司房地美的数据,截至22日的一周,30年期抵押贷款平均利率已攀升至6.29%,创下了2008年11月以来的新高。这一利率水平意味着,如果购买一套总价40万美元的住房,在首付两成的情况下,30年期抵押贷款利率从3%升至6.29%,月供将由1632美元增至2262美元,即每月多付38.6%。
通胀高烧不退和借贷成本大幅走高无疑削弱了购房者的负担能力。然而,房贷利率可能尚未见顶。房贷网站HSH.com副总裁葛宾格表示,房贷利率升至7%并非不可能,具体取决于美联储抗通胀的结果。如果通胀能够降温,房贷利率可能不会进一步走高;相反,如果未来几周传出有关通胀的利空消息,或者就业数据呈现强劲,经济增长超出美联储预期,那么房贷利率可能会向7%进发。
美联储于今年3月启动了超强加息周期,年内已连续加息5次,累计加息300个基点。美联储主席鲍威尔在本月议息会议后透露,年内还将继续加息100~125个基点。针对楼市过热问题,他也明确表态称住房市场严重失衡,房价正以不可持续的速度飙升。长远来看,供需需要更趋平衡,这样房价才能以合理的速度上涨,人们才能再次承担房价。为达上述目标,我们可能必须经历一次楼市调整。
更多领先指标显示,高房价和高利率的组合正在逼退买家。近期,美国楼市出现了价量齐跌的情况。当地时间21日,美国房地产经纪人协会公布了最新数据,占美国房地产市场销量90%的成屋市场8月销售总数年化录得480万户,创下2020年5月以来新低,环比下降0.4%,已连续七个月下降。与去年同期相比,8月成屋销量更是大幅下滑19.9%。此外,上月成屋销售中位数录得38.95万美元,环比下跌2.4%,较去年同期上涨7.7%,为2020年6月以来的最小涨幅。该指标在6月创下41.38万美元的历史新高后,已连续两个月回落。
另据房地产中介网站Realtor.com的数据,8月降价房屋占比达到约20%,回复至2017年时的水平。该机构高级经济学家兼经济研究经理拉奇乌表示:“对于有计划挂牌的业主来说,今天的市场与三周前已然大相径庭。”
美国成屋销售数据(图源:美国房地产经纪人协会、摩根大通报告)
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