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韩国楼市遭遇重创，房价暴跌引关注

　　韩国楼市曾是全球房地产市场中的热门区域，过去五年间，房价整体飙升了80%，尤其在2020至2021年间，涨幅更是超过40%，首尔地区的涨幅更是惊人，一度达到每平方米15万人民币，仅次于中国香港。然而，近期韩国楼市却遭遇了前所未有的挑战。

　　自2016年欧债危机波及韩国出口需求后，韩国政府为刺激经济，将基准利率由3.25%大幅下调至1.25%，此举成为推动房地产市场升温的起点。随后，在2020年新冠疫情的冲击下，韩国再次将基准利率下调至0.5%，进一步加速了房价的上涨。

　　然而，好景不长，自2022年3月起，美联储开始实施强势加息政策，严重依赖进出口贸易的韩国为应对汇率波动风险，不得不紧随其后进行同步加息，将基准利率迅速拉升至3.5%，房贷利率更是飙升至7%-8%的高位。这一政策调整导致韩国楼市迅速降温。

　　据韩国央行数据显示，自2021年8月韩国开始加息以来，房价进入崩盘模式。首尔地区的实际交易房价暴跌25%，部分社区跌幅更是达到30%-40%，成交量也暴跌超过70%。这一跌幅创下了历史新高。

　　此外，据《亚洲日报》报道，韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，同样创下历史新高。在首尔地区，部分公寓价格的跌幅更是惊人，成交量也暴跌70%以上。

　　韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”对法院登记信息的分析显示，今年第一季度首次购房（包括公寓、联排别墅、商务楼）人数达到6.8105万人，创2010年开始进行相关统计以来的最低值。这一数据反映了韩国楼市当前的冷清局面。

传贳房制度：楼市暴跌的加速器

　　分析认为，韩国特有的传贳房制度在近年来对房地产市场的热度起到了推波助澜的作用。传贳房是一种介于月租和所有权之间的租房方式，租户在租约开始时需缴纳相当于房产市场价值50%-80%的保证金（具体由合约双方协议），在租约期间无需支付其他租金。然而，这一制度在楼市暴跌中却成为了加速器。

　　在低利率时期，租户可以通过银行贷款以低于普通房租的成本住进同级别住宅；房东则可以将收取的大额押金投资于资本市场或购买新的房产。然而，随着利率的上升，这一三赢的局面开始瓦解。租户不再愿意承担高昂的保证金成本；房东则面临巨大的还贷压力。

　　特别是在2021年8月之后，韩国进入加息通道，特别是2022年3月份美国开始本轮加息周期以来，韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂幅度扩大，开始激进加息。这使得传贳房制度下的金融风险被进一步放大。越来越多的租客开始转向普通月租房；房东则不得不出售手中的房产以归还租客押金。

　　这一趋势导致韩国房价加速下行。部分房东甚至无力偿还租客押金，出现了房东为了挽留原租户以避免资金链断裂，开始向租户倒贴房租的奇特现象。

　　例如，有炒房客通过传贳方式在首尔大量购房，最终因资金链断裂而消失，导致数百名租客毕生积蓄化为乌有。这一事件进一步加剧了韩国楼市的动荡。

　　随着传贳房需求的下降和房东出售房产的压力增加，韩国楼市预计将继续面临下行压力。未来走势将取决于韩国政府的政策调整和市场各方的应对措施。

（文章来源：中国基金报，内容仅供参考，不构成任何投资建议。）