新华财经上海1月7日电（记者杨溢仁）近期，建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“建信中关村REIT”）发布了2024年第4季度经营情况临时公告，引发市场广泛关注。公告显示，该基金持有的基础设施项目在2024年第4季度整体租金出现下滑。

据悉，受区域市场承压影响，建信中关村REIT的2024年4季度平均月末租金为4.36元／m²／天，同比下降22.83%；主营业务收入为2884.77万元，同比下降22.76%。而早在2024年3季度，该基金持有的基础设施项目整体租金亦呈现下行走势，季度平均租金单价同比下降20.70%，主营业务收入同比下降25.67%。

分析人士指出，自2023年以来，各大产业园REITs所处地区的经营状况显示出明显的“以价换量”趋势，资金对产业园REITs项目普遍持慎重态度。在此背景下，激活园区资产价值已成为当务之急。面对市场供应规模持续加大、存量面积偏高的局面，建信中关村REIT正采取降价策略抢占客源。

根据第三方机构的市场报告，截至2024年第三季度，建信中关村REIT底层资产所在的上地区域产业园总存量为273万平方米，占北京市整体产业园市场存量的18.8%，平均空置率达28.7%，平均租金水平为4.82元／m²／天。中金公司研究部分析师裴佳敏表示，我国产业园区资产仍处于去化阶段，供给端放量同时，需求侧整体偏弱，市场表现不佳。以北京为例，2024年前三季度净吸纳量逐步下滑，三季度更录得-6.3万平方米。

产业园发展面临多重挑战，除了供应饱和、空置率升高外，部分园区还存在“重税收、轻创新”的问题，导致同质化竞争加剧，特色化发展受阻。此外，部分园区管理方式和服务水平落后、政策依赖度高、招商能力不足，也影响了企业租户的黏性。同时，部分产业园区内企业间协作不足，难以形成完整产业链，导致园区整体竞争力下降。

为应对挑战，产业园区行业正从粗放式的高速开发“增量时代”迈入精细化的高质管理“存量时代”。业内人士认为，结合当前市场需求，持续优化运营策略是重中之重。一方面，应加强发起人资源转化，形成招商合力；另一方面，应根据市场及客户需求变化，灵活调整楼宇空间布局、优化租赁条件。同时，对内实施内部“赛马机制”，加强招商运营团队激励和约束；对外全面铺开招商网络，加强多渠道招商推广。

后续地方管理部门也可由顶层设计着手，多措并举助力产业园转型发展。例如，发挥国有资本战略引导作用，吸引优质GP和项目落地；通过“基地+基金”模式，发挥社会资本对产业导入和发展的作用；探索不同类型主体间的利益共享机制，实现激励相容。

（文章来源：新华财经）