近年来，中国重点城市的大户型及改善性住宅消费占比显著增长。全国各大城市新建商品住房市场中，三室户型已成为交易主流，而大户型住宅的成交量也呈现出稳步攀升的态势。随着信贷环境的显著改善，越来越多的家庭选择通过“卖一买一”、连环交易及置换交易等方式来升级居住条件。

去年底的中央经济工作会议明确强调，要因城施策，积极支持刚性和改善性住房需求，特别是要解决好新市民和青年人的住房问题。会议还指出，要着力扩大国内需求，将恢复和扩大消费放在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，并鼓励住房改善、新能源汽车及养老服务等领域的消费。数据表明，改善性购房需求依然具有巨大的潜力，政策对此类需求的支持仍有很大的发挥空间。

第七次全国人口普查数据显示，2020年中国城镇人均住房间数已达到1.06间，家庭户人均住房建筑面积也增至41.76平方米，相比第六次人口普查时有了大幅提升。这表明，中国房地产市场已从增量时代步入存量时代，城镇居民的住房需求也从“有得住”向“住得好”转变，发展目标也从“住有所居”升级为“住有宜居、住有安居”。

在追求更高居住品质的过程中，城镇居民的住房需求逐渐从单纯扩大居住面积转变为追求空间功能的多样性、住房舒适度的提升以及居住品质与生活质量的全面提高。购房时考虑的因素也更加全面，包括居住区位、生活配套、教育资源、市政设施、社区服务、小区环境及物业管理等。购房模式也更加多样化，如连环交易、以购换租、以小换大、以旧换新及以远换近等，呈现出梯次性、有序性和渐进性的特点。

改善性住房的增长潜力主要集中在新市民、青年群体以及非户籍常住人口身上。研究指出，住房可负担性对家庭形成期流动人口的居留意愿有较大影响，而公共服务水平则对家庭扩张期流动人口的居留意愿具有更强的吸引力。因此，在增加普惠便捷公共服务供给、完善市政设施、健全城市住房体系及推进城市更新改造等方面的努力，将更好地激发这些群体的购房需求。

不同居住人群也有着各自特定的改善性需求。例如，随着人口老龄化的加剧，老年人及其家人对住房在出行、医疗及康养等方面的适老设施配套要求越来越高。此外，数据显示，在全国36个主要城市中，有超过1000万人平均每日单程通勤时长超过60分钟，这对职住分离人群来说是一个巨大的挑战。因此，他们在交通通勤和实现职住平衡方面的改善性购房需求也不容忽视。

为了促进改善性住房需求的释放，武汉市最近提出了结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围的政策。这是各地动态优化调整限购政策、促进改善性住房需求释放的最新例证。有条件的城市可以继续因城施策，优化包括信贷政策在内的差别化住房政策。在满足首套住房消费需求的基础上，可考虑适时、适当地降低二套房首付比例、调整二套房贷利率加点、调整限购套数及限购区域等政策措施。

此外，还可以探索提高住房贷款借款人最高年龄限制、加大住房租赁贷款的支持力度、创新住房租赁贷款产品以及放松二孩和三孩家庭的限购措施等，以满足老年人、新市民、创新型技能型人才以及多孩家庭等群体的住房消费需求。这些措施将有助于降低购房成本、提升换房意愿并释放合理的改善性购房需求。同时，应继续加强监管力度，严防严惩经营用途贷款违规流入房地产领域，以更好地抑制投机性需求与投资性需求。