在经历了以确保现金流安全为首要原则的艰难时期后，成功渡过难关的房企正急于恢复拿地、开发、销售的良性循环，这一进程将决定未来行业格局的重要分水岭。

2022年，房地产行业经历了前所未有的挑战，除了少数央国企外，大部分房企都大幅缩减了拿地规模，导致土地市场一度陷入低迷。

然而，随着市场环境的逐步改善，多家头部房企在近期的业绩会上纷纷表示，将换仓到核心城市、核心板块进行投资拿地。这一策略的转变，无疑将加剧优质地块的竞争。

南京、杭州、苏州、广州、深圳等城市近期的土拍市场已经出现了触顶摇号地块，民企参与的积极性也有所提升。然而，尽管民企积极参与，但土地获取率并不乐观，竞争仍然十分激烈。

换仓战略成为主流

如今，有勇气召开2022年年度业绩发布会直面媒体和投资者的房企，基本都是已成功上岸的的企业，也将成为今年拿地的主力军。这些企业包括保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产、建发房产等央国企，以及碧桂园、龙湖、美的置业等民企，还有以万科为代表的混合所有制企业。

随着地产行业进入规模缩量、结构性分化的新阶段，从低能级城市换仓到高能级城市，已成为当前房企经过行业深度调整后的主流选择。保利发展在近期发布的《保利2022-2023年房地产行业白皮书》中指出，过去部分房企盲目在远郊和下沉市场拿地，导致需求退潮后陷入困境。因此，房企急需甩掉部分弱二线和三四线城市的存货包袱。

招商蛇口总经理蒋铁峰也表示，2021年下半年到2022年，很多房企出现危机和利润大幅下滑的原因主要来自弱势产品。碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜指出，市场下行期，三四线城市的稳定性弱于一二线城市。因此，碧桂园去年新增土储7成都是在一二线，今年投资方向会聚焦一二线核心城市的核心板块。

2023年，碧桂园已重启拿地，计划在3-5年的时间内通过新增土储布局的调整，将一二线对三四线的货值比例从40比60提升至50比50。龙湖集团也强调要聚焦核心城市的核心区域来布局，2023年要严格投资刻度，尽可能优中选优，布局20个主力城市和14个机会城市。

美的置业董事会主席兼总裁郝恒乐指出，今年对土地的研判上会更加理性、慎重和聚焦，围绕已布局的区域，聚焦结构性缺货的城市进行投资。对于资金充裕的央国企来说，投资聚焦也是如今的核心策略。中海地产董事局主席颜建国认为，一二线城市抵御周期波动的能量更强，因此中海地产今年的投资仍将相对进取，但特别看中项目的确定性和回报率。

招商蛇口也在积极换仓，进一步聚焦“强心30城”和“深耕6+10城”，同时要求项目达到“5好”标准。越秀地产董事长林昭远表示，公司将抢抓节点，抓紧推出好卖的项目，抓紧去化、回流，然后投资更好的机会项目。

核心地块竞争愈发激烈

随着房企纷纷重返土拍市场，核心地块的竞争愈发激烈。碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜透露，碧桂园已参与多个城市的土地竞争，但中签率较低，目前还没有获取相应土地。万科联席总裁张海也表示，今年以来在公开招拍挂中成功获取土地的几率并不大。

然而，龙湖是今年头部民营房企中少有的已成功拿地的房企，在深圳和宁波均有斩获。金地集团也宣称要重返土地市场，并在西安成功拿下了一宗居住用地。凭借着资金优势，央国企仍是土地市场的主力军，华润置地、保利发展、招商蛇口、建发房产以及绿城中国等房企今年一季度拿地金额均超过70亿元。

保利发展总经理周东利称，公司资金储备充裕，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。招商蛇口董事总经理蒋铁峰指出，今年以来地价有所下降，利润空间依然存在，关键是要提高自身的操盘能力。建发房产管理层也表示，今年建发的拿地目标必然比2022年高，获取的总货值要超过2000亿元。

然而，尽管房企拿地积极性有所提高，但市场分化愈发明显。热点城市的热点地块受到房企追捧，而弱能级城市郊区地块则回炉降价。根据中指研究院数据显示，2023年1-3月，TOP100企业拿地总额同比下降15%。为了提高房企的拿地积极性，今年多地继续加大核心区土地供应力度，但最终拿下地块的仍以央国企为主。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，在销售持续复苏下，房企拿地与推盘意愿明显增加。然而，市场分化愈发明显，房企在拿地时仍需谨慎选择。

（文章来源：界面新闻）