在高达近7%的抵押贷款利率背景下，美国住宅市场却展现出出人意料的韧性，住宅价格连续四个月攀升，大城市房价环比涨幅更是创下一年来的新高。

7月25日，标准普尔凯斯席勒（S&P/CS）发布的数据显示，5月份全美房价指数环比增长0.7%，实现连续四个月上扬。同比来看，尽管房价较去年同期下降0.5%，但降幅已较4月份的0.1%有所收窄，且仅比去年6月的历史峰值低1%。

具体来看，5月份美国20座大城市季调后房价指数环比上涨0.99%，创下自去年5月以来的最大涨幅，高于市场预期的0.7%，4月份涨幅为0.91%。同比方面，5月20城房价同比下降1.7%，同样好于预期的下降2.35%，与4月降幅持平。

美国房价在经历了一段时间的下滑后，近期却出现了反弹趋势，这一现象在高利率环境下显得尤为引人注目。标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara指出，美国房价自2022年6月开始下跌后，5月的数据进一步支持了2023年1月是最后一个下跌月份的推测，且5月份的房价数据与对未来几个月的乐观看法相契合。

从地区差异来看，美国房价的涨幅呈现出明显的地域特征。芝加哥和克利夫兰的房价分别上涨了4.6%和3.9%，中西部地区取代南方成为房价表现最强劲的地区。纽约房价也上涨了3.5%，表现居前。相比之下，曾经房价高涨的西部城市在5月份表现最差，西雅图房价下降11.3%，旧金山下降11%。

随着美国楼市的整体反弹，目前房价正再度逼近历史新高。美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，6月份美国成屋价格中位数为41.02万美元，仅比去年6月的历史最高价略低约1%，为历史第二高。

整体来看，美国楼市“量跌价涨”的现象愈发明显。6月份成屋销售总数年化为416万户，环比下降3.3%，为2022年11月以来最大环比跌幅；同比则下降18.9%，创下2009年6月以来的同期最低迷销售记录。这表明在高利率环境下，楼市成交量受到抑制，但房价依然保持坚挺。

对于高利率下房价不跌反涨的现象，多位业内人士给出了分析。一方面，由于按揭贷款利率较2021年底高出两倍多，许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋，导致市场上房屋供应量紧张；另一方面，买家在消化了高利率后，仍然选择进入楼市，加剧了供需矛盾。此外，库存不足也是美国房地产市场最突出的特点之一。

波士顿房产科技公司美吉居（GeoHome）联合创始人杨晓雯表示，到目前为止，美国楼市的曲线比年初的大多数预测都要乐观。自住房市场上，由于利率迅速增长，非必要不卖房成为常态。即便是搬家，巨大的利率差也让很多人选择继续持有原来房产，在新地点再买或租一个房子，因此市场上卖家数量非常少。

数据显示，截至6月底，美国待售房屋数量为108万户，为有记录以来最低的6月库存水平，较去年同期下降了13.6%。按照目前的销售速度计算，需要3.1个月才能消耗完市场上的供应量，这表明市场供应依然紧张。

在高房价和高利率的双重夹击下，首次购房者的处境尤为艰难。6月份首次购房者占销售量的26%，创下有数据以来最低份额。这表明许多美国“刚需”已经被挤出市场，进一步加剧了楼市供需矛盾。

然而，整体房屋需求依然强劲。迈阿密地区的房地产经纪人Andres Rodriguez表示，即使抵押贷款利率上升导致房地产市场热度有所下降，但由于家庭人数增加和新工作机会的增加，出于需要而买房者的需求仍然稳定。

美国房价的反弹也加剧了通胀风险。住房成本约占核心CPI的40%，是抗通胀斗争的重要组成部分。随着房价的上涨，可能会推高租金水平，进而对通胀产生上行压力。

达拉斯联储主席洛根表示，楼市看起来可能已经触底，尽管由于去年租金的下降，住房通胀可能会在短期内继续放缓，但住房价格的反弹将给未来的通胀带来上行风险。

展望未来，居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里表示，如果美联储继续加息次数超出预期，那么到年底前后，美国房价可能会有所调整。但如果7月后美联储不再加息，那么年内的楼市可能不会有多大变化，买家卖家双方继续僵持，房价维持高位。

（文章来源：21世纪经济报道，图片来源于网络）