“如果执行‘不认贷’，首付可少付200万左右，月供、契税也会随之降低。”小李是北京昌平区的一名房产中介。7月31日，当记者以“在老家有过房贷记录”的购房者身份咨询当地一套80多平方米、总价520万左右的两居室新房时，小李详细解释了这一政策带来的变化。

北京是全国范围内“认房又认贷”标准最高的城市之一，只要有全国范围内的房贷记录，无论是否结清，均会被认定为二套房。小李所在楼盘位于五环和六环之间，虽然性价比高，但总价超过374.4万元，被判定为非普宅。按照非普宅的贷款标准，二套房首付比例远高于首套房，首付额度差值可达200万。

加上二套房商贷利率高达5.25%，该楼盘小两居的成交业绩不如同在5环外的刚需普宅。小李表示，如果“认房不认贷”政策有所松动，将大大降低购房门槛，有助于满足买一换一或首次在京置业的群体需求。

近日，住建部明确要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策。北京、深圳、广州、上海等城市相继表态，将更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

7月31日召开的国务院常务会议强调，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

据不完全统计，目前仍有北京、上海、广州、深圳、成都、西安等十几座城市在执行“认房又认贷”的标准。业界普遍认为，随着房地产供求关系发生重大变化，今年下半年，包括这些城市在内的核心一二线城市有望调整二套房认证标准，并进一步降低首套房首付比例和房贷利率。

“认房又认贷”政策推出于地产过热时期，旨在遏制房价过快上涨。然而，随着房地产供需关系发生重大变化，该政策已限制了改善型需求。如果改为执行“认房不认贷”，可以释放更多“卖一买一”的住房需求，促进新房销售，加速企业销售回款进程。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民近日公开表示，除了人口净流入的一、二线城市，大部分城市已经到了优化调整的时候，需要真正让一些改善性需求以合理的价格和成本得到满足。

回顾历史，“认房认贷”政策曾经历多次调整。2010年，为贯彻落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，住建部联合央行、原银监会出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定标准。2014~2016年期间，全国楼市整体下行，北上广深等城市相继出台了房地产放松政策，包括“认房不认贷”，但调整内容多为公积金贷款政策。

近年来，执行“认房又认贷”的城市中，贷款政策松紧存在差异。京沪两地二套房认证标准最严，全国有住房贷款记录的，无论商贷还是公积金贷款，已结清还是未结清，均记作一套。由于一线城市二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费普遍高于二线城市，这一政策给当地换房群体带来了更大的资金压力。

然而，随着楼市再度下行，多个二线城市已逐步优化或取消“认房又认贷”。热点二线城市多采取“一区一策”或“小步多次”的优化方式。例如，天津在2022年9月发布通知，明确已结清购房贷款且在天津市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。

据中指研究院7月29日最新统计，截至目前，仅北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、重庆、福州等十余个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”。随着中央政策的调整，预计这些城市将逐步优化房地产政策，满足居民刚性和改善性住房需求。

（文章来源：第一财经，图片来源于网络）