金融管理部门近日明确指出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，此举不仅正面回应了市场关于存量房贷利率是否下调的关切，还引发了社会对如何调整存量房贷利率的广泛讨论。

中国证券报记者8日采访了北京、郑州等地多家商业银行，发现各银行工作人员均表示，目前尚未接到关于存量房贷利率如何调整的具体政策通知。

多位业内专家指出，调整存量房贷利率的方式可能包括借贷双方协商、大型银行发挥引领作用等。在此过程中，银行净息差承压的问题备受关注，监管部门或采取降低存款利率、实施降准等措施，以降低银行负债成本。

尽管目前银行层面尚未有明确政策，但业界普遍认为，存量房贷降息落地只是时间问题。自8月以来，监管部门已多次就存量房贷利率调整发声，表明政策导向已十分明确。

据光大证券金融业首席分析师王一峰测算，现阶段存量按揭贷款利率较高，而新发房贷利率相对较低，两者之间存在较大利差。中信建投证券首席经济学家黄文涛认为，调整存量房贷利率有助于减缓个人住房贷款早偿现象，减少居民房贷支出，并修复居民资产负债表。

随着金融管理部门的明确表态，存量房贷利率下调已转入方案研究制定和实施阶段。然而，在此过程中，银行净息差进一步收窄的问题引发广泛关注。王一峰表示，若本轮存量房贷利率调整落地，银行净息差可能收窄至1.6%左右，加强负债成本管控的必要性进一步上升。

据国盛证券首席经济学家熊园测算，截至2023年6月，我国存量房贷规模为38.6万亿元，其中利率明显偏高的房贷约13.8万亿元。若将这部分存量房贷利率全部调降至当前新发房贷利率水平，将减少商业银行利润约1200亿元。

在当前形势下，专家预计银行在调整存量房贷利率时会尽量降低对经营业绩的不利影响。东吴证券固定收益首席分析师李勇指出，未来调整存量房贷利率时，预计会根据利率高低，由借贷双方自行协商确定加点的下调幅度。

此外，王一峰还表示，由于“转按揭”放开概率不大，商业银行下调合同利率的实际意愿不足，因此存量房贷利率调整或通过国有大行作为“标杆行”的方式开展。在实操过程中，合同利率修订或呈现明显的差异化特征，包括因城施策、区分客户资质等。

考虑到当前银行净息差已处于历史较低水平，业内专家建议，若下调存量房贷利率，应配合实施降低存款利率、降准等措施，以同步降低银行负债端成本。中金公司研究部银行业分析师林英奇预计，未来1至2年，银行存款平均利率有约20个基点的下调空间，估算存款利率下调能节约银行负债成本约7000亿元。

王一峰进一步表示，未来的政策举措可能包括国有银行和股份制银行进一步下调存款挂牌利率；自律机制引导银行进一步降低存款利率点差，推动中小银行跟进下调存款挂牌利率等。同时，降准也被认为是可选方式之一，有助于降低银行负债成本，缓解银行息差压力。

考虑到8月专项债发行提速以及中期借贷便利（MLF）到期量较大，王一峰认为，降准安排或有所前置，部分用以平抑流动性波动，部分用于置换到期MLF。

（文章来源：中国证券报，图片已保留）