2023年，房贷市场迎来了新的变革。为了进一步降低购房门槛，多地纷纷推出延长贷款年限的房贷产品，甚至在有子女作为担保人的情况下，部分地区房贷最长可贷至100岁。

这一举措在短期内旨在应对房价稳中有降、居民购房积极性不高的现状，通过延长贷款年限来刺激楼市。而从长期来看，随着延迟退休制度的推进，贷款人收入保障的年限增加，或能吸引更多有购房需求的群体入市。然而，业内人士也对此表示担忧，认为延长贷款年龄上限的产品可能放大金融杠杆，进而增加市场风险。

对于即将升级为三口之家的王萍（化名）一家来说，这种创新型房贷产品正好满足了他们的住房升级需求。由于二手房市场不佳，他们面临“二套房”高利率的困境，而售楼人员提出的以父母名义购房贷款的方式，使他们能够享受首套房的优惠利率。然而，市场分析认为，延长贷款年限房贷产品的初衷并非惠及此类购房者，而是出于人口老龄化加剧、人均寿命延长以及延迟退休政策等因素的考虑。

中国银行研究院研究员叶银丹指出，延长贷款年龄上限产品的目的是在楼市低迷时降低贷款人门槛、减轻按揭压力，从而刺激购房。然而，购房门槛和每月还贷压力并非决定性因素，购房者对未来收入的稳定性和增长性需持有乐观预期。否则，后期还款能力下降将导致贷款违约。

与此同时，易居研究院研究总监严跃进表示，延长贷款年龄上限的宣传似乎都指向了“接力贷”，即子女利用老年人购房资格购房，并为老年人偿还贷款。他警告说，“接力贷”是一种打擦边球的做法，若炒作过多，不排除后续会有信贷政策管控或规范的操作。

此外，业内人士还担忧延长贷款年限可能带来的金融风险。叶银丹认为，部分银行通过推出此类产品来规避政策限制、实现更多销售，不惜降低风控标准。这可能导致金融杠杆过度放大，当借款人还款能力减弱或房产价格下跌时，将增加违约风险。若大量银行存在这类金融产品，可能引发房产价格整体下降，最终导致整个金融系统遭受冲击。

尽管如此，监管层对于房贷的监管并未松懈。中国银保监会近日公布了一批违法违规案件，其中多起涉及房贷相关事宜。这表明监管层在“房住不炒”政策主基调下，对房地产贷款严格监管不会放松。

展望未来，叶银丹建议应进一步提升房地产调控政策的精准度，聚焦刚性和改善性住房需求。金融机构应支持刚需和改善型群体正常的购房、换房需求，并尝试在有条件的城市放松限贷政策。同时，LPR仍存在下调空间，必要时可继续尝试下调首套房贷款利率。

（文章来源：中国经营报，图片来源于网络）