写字楼市场遭遇寒冬，空置率持续攀升

今年以来，除广州外，北京、上海、深圳等一线城市的写字楼空置率均呈现上升趋势。经济结构调整和产业升级是导致写字楼空置的根本原因，而供应量持续增加则进一步加剧了空置问题。

据多位第三方机构人士分析，写字楼市场的供需断裂现象严重，预计未来一段时间内，写字楼将处于待调整的过剩状态。然而，随着经济和产业的调整升级，写字楼市场有望迎来转机，但这一过程可能需要数年时间。

空置率创新高，租金承压

根据戴德梁行数据，过去一年，全国一线城市写字楼市场空置率攀升至近10年最高点，平均达到10%左右；二线城市平均空置率则更高，约为28%。租金方面，中国指数研究院报告显示，2019年四季度一线城市商圈写字楼的租金涨跌互现，整体承压。

截至三季度末，北上广深写字楼的每平方月平均租金分别为389元、310元、178元和233元，同比增幅各异，一线城市租金整体面临压力。值得一提的是，一线城市内部写字楼空置率分化严重，其中广州最低，深圳最高。

据58安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》数据，2019年前三季度，北京、上海、深圳写字楼空置率分别为13.8%、12.5%、21.2%，较去年底均有上浮；而广州写字楼空置率维持低位且持续下降至3.7%。

在甲级写字楼市场方面，广州市场第三季度无新项目交付，整体空置率为8%，环比下降1%；而深圳市场空置率则不容乐观，第三季度甲级写字楼整体空置率高达21.3%。未来三年，写字楼市场空置率仍面临严峻挑战，因为新增供应在持续增加。

多重因素影响写字楼市场

在全国写字楼空置率不容乐观的背景下，多重影响因素交织作用导致空置率数据分化。深圳方面，P2P行业综合整顿导致相关金融企业退出，以及新增供应大幅增加是写字楼空置率上升的主要原因。而广州方面，空置率的持续下降则得益于较低的租金水平和较少的新增供应。

新增供应多加剧了深圳写字楼空置率高居不下的形势。未来半年内，预计更多业主会提供更大租金让步或优惠举措，深圳写字楼第四季度的租金也将有所下跌。此外，全国写字楼新开发面积增长由负转正，开发商积极拓展写字楼市场，而项目施工进度缓慢，后续充足的供应可能进一步施压售价及租金。

现阶段，面对高昂的租赁成本压力，中小企业扩张谨慎，甚至出走，写字楼需求在短期内很难有较大改善。但多名分析人士认为，这是一场长期战役，不能只看一时得失。

以深圳为例，从中长期看，随着服务业在产业结构中占比不断提升，以及社会主义示范区的政策红利逐步释放到科技、通信和金融等行业当中，预计甲级写字楼市场会在2020年之后逐渐回暖，需求出现回升。此外，联合办公等替代性办公方式正在诞生，为中小企业提供了更多入驻甲级写字楼的机会。

随着联合办公概念的盛行，过往无力负担甲级写字楼的中小企业也有了入驻机会。据世邦魏理仕数据，截至2019年第一季度末，联合办公在北上深三大城市的市场渗透率已达到6%。如果开发商或业主能带来新的企业空间解决方案，满足更多元的写字楼租赁需求，有望在未来降低写字楼空置率。

（文章来源：21世纪经济报道）