25岁的“北漂”青年王宇(化名)在精心挑选了近半个月后，终于在北京北三环的惠新西街附近与室友整租了一套一居室，月租金为5300元。这是他毕业后的第四次搬家，虽然房源不算充裕，但他通过提前准备，成功找到了满意的住所。据经纪人透露，尽管12月末北京的租金略有上涨，但仍处于全年低点，此时租房具有较高的性价比。

随着年末租赁淡季的到来，全国多个大中城市的租金水平持续下滑。诸葛找房数据显示，2019年11月，全国20个大中城市租金挂牌均价为43.64元/平方米·月，环比下降0.23%，同比下降0.68%，租金已连续5个月下跌。然而，与此相反的是，海口、昆明、郑州、开封等地近期推出的租房落户政策，以及中央经济工作会议提出的“大力发展租赁住房”，为租赁市场带来了政策利好。

诸葛找房副总裁苑承建指出，租赁市场具有季节性波动特征，每年春节后和高校毕业生入职期间为两个旺季，之后市场逐渐降温，租金水平下降。贝壳研究院也将11月的租赁市场称为“季节性低温”，监测的18个重点城市租赁成交量环比下降4.7%，连续三个月下降，租金水平也连续多月下降。其中，北京租金环比下降1%，同比下降2.9%。

今年的租赁市场走势略显反常，热点城市租金水平不仅环比连续下降，还明显低于去年同期。诸葛找房认为，长租公寓的持续危机以及虚假房源、群租房等乱象频出，导致租赁市场监管加强，机构为吸引租户采取低租金策略，房东也跟随市场降低租金。以杭州为例，中择房地产代理有限公司因无力支付租金，向房东打白条，其平均空置率高达12%，空置期最久甚至超过半年。苑承建表示，在长租公寓份额较高的城市，如泉州、杭州等，一旦运营企业出现问题，将影响整个市场。

尽管租赁市场面临诸多挑战，但近期利好政策不断。除郑州外，海口、开封等地也推出了租房落户政策。中央层面也提出大力发展租赁住房，进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。自2015年初首次提出“租购并举”以来，监管层密集出台了一系列利好政策和规范性措施，涉及房源筹集、金融支持、税收优惠、租购同权等。

从市场表现来看，供应端得到了刺激，全国租赁用地总供应规模达到1540万平方米，机构化和个人房源也大幅增加。需求方面，热点城市房价高、限购政策严厉，释放了大量需求到租赁市场。诸葛找房通过分析世界主要城市的“租金回报率”指标得出，国内热点城市租金回报率普遍偏低，但租房人口比例远低于发达国家城市，年轻一代首次买房年龄推迟，加之政策倾斜，“新租房时代”正在走近。然而，租售比偏低导致租赁行业尚未形成有效的盈利模式，市场洗牌加速。中原地产首席分析师张大伟表示，未来几年市场洗牌和政策完善将同步进行。

综合各方面进展来看，我国租赁市场要想进入稳定、成熟的阶段，仍需5-10年左右的培育期。

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（文章来源：21世纪经济报道）