“如果执行‘不认贷’，首付可少付200万左右，月供、契税也会随之降低。”

小李是北京昌平区的一名房产中介。7月31日，当第一财经记者以“在老家有过房贷记录”的购房者身份咨询当地一套80多平方米、总价520万左右的两居室新房时，小李给记者详细分析了购房成本。在北京，若借款申请人有全国范围内的房贷记录，无论是否结清，均会被认定为二套房，首付比例和贷款利率均显著提高。

该两居室位于北京五环和六环之间，单价超过6.2万/平方米，总价超过374.4万元，按照北京现行标准，被判定为非普宅。非普宅的二套房首付比例高达八成，与首套房六成相比，首付额度差值可达200万。此外，二套房商贷利率也显著高于首套房，达到5.25％，导致该楼盘的成交业绩不如同在五环外的刚需普宅。

近日，住建部明确提出了包括降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等一系列政策措施。北京、深圳、广州、上海等城市也相继表态，将更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

7月31日，国务院常务会议也强调，要调整优化房地产政策，推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。目前，仍有北京、上海、广州、深圳、成都、西安等十几座城市在执行“认房又认贷”的标准。业界普遍认为，随着房地产供求关系的变化，这些城市有望在今年下半年调整二套房认证标准，并进一步降低首套房首付比例和房贷利率。

“认房又认贷”政策是商业银行在发放个人住房贷款时，既参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数，也根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例的政策。该政策推出于地产过热时期，旨在遏制房价过快上涨。然而，随着房地产供需关系发生重大变化，该政策已限制了改善型需求。

近年来，随着全国楼市进入下行周期，多个城市已相继出台了房地产放松政策，包括“认房不认贷”。但京沪两地二套房认证标准依然最严，给当地换房群体带来了较大的资金压力。在税费方面，北京首套购房契税一般为1%~1.5％，而二套房则达到3%，远高于武汉等核心二线城市的2％。

然而，随着政策的调整，一些城市已经逐步优化或取消了“认房又认贷”。例如，天津在2022年9月发布了相关通知，明确已结清购房贷款且在天津市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。热点城市在松绑“认贷”政策后，当地楼市也在短期内得到了明显提振。

据中指研究院最新统计，截至目前，仍执行“认房又认贷”的城市已所剩无几，多为核心一二线城市。但随着中央政策的不断调整，预计这些城市也将逐步优化房地产政策，满足居民的刚性和改善性住房需求。中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，房地产政策底已到来，但优化方式可能因城市而异。

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（文章来源：第一财经）